六、建設工程價款優先受償權問題

　　1.《擔保法》與《合同法》在工程款優先受償權問題上的沖突

　　在工程建設中，建設單位為了籌措資金，經常會向銀行貸款。作為條件，銀行會要求建設單位提供相應的擔保。有的時候，建設單位可以以擬建的建設工程(主要是商品房)作為抵押來為貸款作擔保。于是，在建設單位和銀行之間就會簽訂一個抵押合同。根據《中華人民共和國擔保法》第53條的規定：“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”這就是說，如果建設單位在應該償還貸款的期限屆滿而設有清償貸款的話，銀行就可以將建成的工程項目折價、拍賣或者變賣，然后將所得的收入受償。

　　但是，根據《中華人民共和國合同法》286條的規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”這就意味著，如果建設單位不及時支付工程款，則施工單位可以將建成的建設項目折價、拍賣并將所得受償。

　　2.建設工程價款優先受償權問題的司法解釋

　　這樣一來就出現了一個問題，在上面兩個條件都存在的情況下，銀行和施工單位都可以將建成的工程項目拍賣并將所得款項占有。那么到底優先將這筆款項支付給誰?針對這個問題，2002年6月11日，最高人民法院審判委員會第1225次會議通過了《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，作出了如下解釋：

　　(1)人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

　　(2)消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

　　(3)建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

　　(4)建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

　　(5)本批復第1條至第3條自公布之日起施行，第4條自公布之日起六個月后施行。

　　[重點解析]

　　1.《解釋》中的規定顯然是本部分的核心，需要很好地掌握，

　　2.理解《解釋》中規定的事由。

　　3.理解并掌握《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》。