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　　1Z301160 土地管理法

　　1Z301161 了解國有土地使用權制度

　　一、國有土地使用權的基本概念

　　在我國，土地所有權和土地使用權是相分離的。我國《土地管理法》把土地所有權分為國有土地所有權和集體所有土地使用權。

　　國有土地使用權，是用地單位或者個人依法定方式取得的，對國有土地享有的用益物權。

　　根據《土地管理法》的有關規定，用地單位和個人依法使用的國有土地，由政府登記造冊，核發證書，確認使用權。依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。此外，根據《城市房地產管理法》及有關規定，土地使用者對其合法取得的土地使用權，在滿足法律規定的條件下，可以依法進行轉讓、出租或者抵押。

　　[重點解析]

　　掌握土地所有權的分類：分為國有土地所有權和集體所有土地使用權。

　　二、國有土地使用權分類

　　按是否繳納土地出讓金，國有土地使用權分為出讓土地使用權和劃撥土地使用權。

　　[重點解析]

　　國有土地使用權的分類需要掌握。

　　(一)出讓土地使用權

　　出讓土地使用權，是指土地使用者以向國家支付土地使用權出讓金而原始取得的，并有出讓年限的國有土地使用權。

　　1.出讓土地使用權的取得方式

　　根據《城市房地產管理法》第12條的規定，土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方的，可以采取雙方協議的方式。但是，協議出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價。

　　[重點解析]

　　1.掌握土地使用權的三種出讓方式。

　　2.理解“協議出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價”這句話。

　　因為根據《合同法》，違反法律強制性規定的合同是無效的合同。

　　2.出讓土地使用權的年限

　　根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業用地50年;

　　(3)教育，科技、文化、衛生、體育用地50年;

　　(4)商業、旅游、娛樂用地40年;

　　(5)綜合或者其他用地50年。

　　[重點解析]

　　此處數據必須掌握。

　　3.土地使用權出讓合同

　　根據《土地管理法》和《城市房地產管理法》及有關規定，土地使用權出讓，應當由政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金。未按照出讓合同約定支付的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　　土地使用權者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證。

　　土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的約定和城市規劃的要求使用土地，需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和城市規劃行政主管部門的同意，簽訂變更協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　[重點解析]

　　1.土地使用權出讓金是與土地的用途相對應的，用途改變了，土地使用權出讓金隨之調整。

　　2.改變土地用途，不僅需要出讓方同意，也需要城市規劃行政主管部門同意。 因為變更用途后的土地的使用未必符合城市規劃。

　　(二)劃撥土地使用權

　　劃撥土地使用權，是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后原始取得或者無償原始取得的，并沒有使用期限的國有土地使用權。

　　根據《土地管理法》和《城市房地產管理法》的有關規定，劃撥土地使用權的范圍限于：

　　(1)國家機關用地和軍事用地;

　　(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;

　　(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;

　　(4)法律、行政法規規定的其他用地。

　　劃撥土地使用權依照法律規定也可以進行轉讓、出租或者抵押。但是，劃撥土地使用權的轉讓、出租所得收益或者抵押拍賣所得價款，應當按照法律的規定，上繳國家或者優先用于繳納土地使用權出讓金。

　　[重點解析]

　　1.劃撥土地使用權的范圍要掌握。

　　2.轉讓劃撥土地使用權應當繳納土地使用權出讓金。這是因為劃撥的土地近乎無償取得，包含著國家的利益。如果對之轉讓而不上繳土地使用權出讓金，就意味著損害了國家的利益。

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