建設用地使用制度-2(上)

　　第四節 國有建設用地使用權出租

　　一、國有建設用地使用權出租的條件和程序

　　(一)可以出租的建設用地使用權

　　土地使用者通過出讓方式或轉讓方式取得的建設用地使用權可以出租。

　　土地使用者依法取得劃撥建設用地使用權，符合下列條件，并經過土地管理部門批準的，也可以出租：①土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;②領有國有土地使用證;③具有地上建筑物、其他附著物的合法產權證明;④依法同土地管理部門補簽了出讓合同，補交了出讓金。

　　(二)建設用地使用權出租的限制條件

　　(1)建設用地使用權出租必須簽訂租賃合同。

　　(2)未按照出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，建設用地使用權不得出租。

　　(3)建設用地使用權出租，出租人必須辦理租賃登記。

　　(三)建設用地使用權出租的程序

　　(1)申請。 (2)審批。 (3)簽訂合同。 (4)辦理登記。

　　二、國有建設用地使用權租賃合同

　　主要內容： (1)標的。建設用地使用權租賃合同的標的是建設用地使用權。作為標的的地塊必須是確定的。在合同中必須說明土地的位置、面積、開發程度、四至范圍。

　　(2)租期。對于通過出讓方式取得的建設用地使用權，其租期不得超過出讓合同規定的年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建設用地使用權年限屆滿，土地租賃合同就自然終止。

　　(3)租金標準及支付期限、方式。

　　(4)土地使用條件。必須符合出讓合同規定的建設條件和土地使用規則。如果需要改變，必須按照建設用地使用權出讓的有關規定由出租人向土地管理部門提出申請。

　　(5)土地用途。對于通過出讓方式取得的建設用地使用權的土地，雙方應根據出讓合同規定的用途來約定租賃合同中土地的用途。

　　(6)租賃雙方的權利和義務：

　　出租人的權利：①有按期收取建設用地使用權租金的權利。②有監督承租人按照租賃合同的規定合理使用土地的權利。③有依法收回出租的土地的權利。對于不按照租賃合同規定的用途使用土地或利用出租土地進行非法活動的，出租人有權終止租賃合同，收回出租的土地。因國家建設或特殊需要征用出租土地時，有權終止租約，對承租人按有關規定進行安置。出租人的義務：①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務。出租人應按照合同規定的時間和標準，將出租的財產交付承租人使用。②修繕義務。在租賃關系存續期間，為使承租人正常使用租賃標的物，出租人要對租賃標的物進行必要的維護。③妨害除去義務。當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租入均負有除去或防止義務。④建設用地使用權出租后，出租人必須繼續履行出讓合同。

　　承租人的權利：①有按照租賃合同的規定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權利。②有要求保障正常、有效使用租賃標的物的權利。承租人的義務：①保管義務。承租人要愛護和合理使用租賃標的物，承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應負損害賠償責任。②支付租金義務。承租人必須按照租賃合同約定的數額，按期繳納租金。③租賃標的物返還義務。租賃雙方的租賃關系終止后，承租人應及時返還土地及其地上建筑物、其他附著物。(7)出租人交付土地的期限、方式和條件。 (8)承租人租賃期滿返回土地的期限、方式和條件。 (9)有關土地使用稅費的繳納。 (10)解除合同的條件、期限。 (11)違約責任。 (12)其他有關條款。

　　三、國有建設用地使用權出租與出讓、轉讓、抵押的區別

　　建設用地使用權出租是一種特殊的土地產權經營方式，它與建設用地使用權出讓、轉讓、抵押是有區別的。

　　(一)出租與出讓的區別

　　建設用地使用權出讓是土地一級市場特有的一種經營方式，建設用地使用權出租則存在于二、三級土地市場。

　　建設用地使用權出讓的主體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特點。建設用地使用權出租的主體是通過出讓或轉讓方式獲得建設用地使用權的土地使用權人。

　　(二)出租與轉讓的區別

　　建設用地使用權轉讓是對一定期限內的建設用地使用權的買斷。在建設用地使用權轉讓之后，土地使用權人發生改變，原土地使用者享有的土地使用權滅失。而土地出租并不發生土地使用權人的改變，出租人的土地使用權并沒有消滅。

　　在建設用地使用權轉讓時，地上建筑物及附著物的所有權也一并發生轉移。而建設用地使用權出租時，僅僅是將地上建筑物及附著物的使用權出租給土地承租人，地上建筑物及附著物的所有權并不發生改變。

　　建設用地使用權出租是有償的，即建設用地使用權承租人必須向出租人支付租金，建設用地使用權的轉讓可以是有償的(建設用地使用權的出售和交換)，也可以是無償的(建設用地使用權的贈與、繼承)。

　　(三)出租與抵押的區別

　　建設用地使用權抵押時，土地使用者是以不轉移占有的方式將其土地使用權抵押給他人。

　　在抵押期間，土地使用者仍然占有土地并可以使用土地。而建設用地使用權出租時，建設用地使用權必須轉移土地的占有權，也就是說，在租賃合同期限內，由承租人占有并使用土地。

　　建設用地使用權的出租是一種獨立的主合同行為，不依附于其他合同行為。而建設用地 使用權抵押是一種從合同行為，不能獨立存在，它只是為主合同行為提供擔保。

　　在建設用地使用權出租結束后，承租人必須返還土地。而對于建設用地使用權抵押，在合同結束時，如果抵押人按時還清債務，抵押合同結束，抵押人仍擁有建設用地使用權;如果抵押人不能按時還清債務，抵押權人可以行駛抵押權，將土地進行拍賣，并將所得價款用于償還債務。

　　例題1：當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租入均負有除去或防止義務，叫( )。

　　A 出租方義務 B 妨害除去義務 C 承租方義務 D 雙方義務

　　答案：B

　　解析：妨害除去義務。當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負有除去或防止義務。

　　例題2：建設用地使用權租賃合同的標的是( )

　　A 建設用地使用權B 建設用地所有權C 房屋使用權 D房屋所有權

　　答案：A

　　解析：建設用地使用權租賃合同的標的是建設用地使用權。