四、抵押建設用地使用權的占用與管理

　　已抵押的建設用地使用權由抵押人占用與管理，抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押建設用地使用權的管理情況。由于建設用地使用權需連同地上房屋所有權共同設定抵押，所以地上已有建筑物時，建筑物同時作為抵押品，抵押人占用與管理期間發生毀損、滅失的，抵押人應采取措施防止損失擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產 價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。

　　抵押權可隨債權轉讓，經抵押權人同意，抵押建設用地使用權可以轉讓或者出租，出租或者轉讓所得的價款應優先向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權部分歸抵押人所有。

　　五、抵押建設用地使用權的處分

　　(一)抵押建設用地使用權處分的條件

　　發生下列情況時，抵押權人有權要求處分抵押的建設用地使用權：①抵押期限屆滿，抵押權人未受清償，抵押人又未能與抵押權人達成延期履行協議的。②抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的。③抵押人在抵押合同期間宣告破產和解散的。④抵押人違反有關規定，擅自處分抵押物的。⑤抵押合同約定的其他情況。

　　抵押期限屆滿，抵押權人未受清償時，抵押當事人可以通過協商，以拍賣等合法方式處分抵押的建設用地使用權;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　因處分抵押財產而取得建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。

　　(二)抵押建設用地使用權處分的受償

　　處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。處分抵押的建設用地使用權所得金額，依下列順序分配：①支付處分抵押建設用地使用權的費用。②扣除抵押建設用地使用權應繳納的稅費。③償還抵押權人的債權本息及支付違約金。④賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害。⑤剩余金額交還抵押人。

　　同一房地產設定兩個以上抵押權時，拍賣、變賣抵押財產所得的價款按照下列規定清償： ①抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。②抵押權已 登記的先于未登記的受償。③抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　《物權法》第二百條規定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。”

　　六、建設用地抵押權的滅失

　　建設用地抵押權的滅失主要有兩種情況：

　　(1)因債務清償而滅失。

　　(2)因債務清償以外的原因而滅失，包括：①拋棄。抵押權人拋棄權利，抵押權滅失。

　　②協議滅失。抵押當事人之間約定消滅抵押權的，抵押權滅失。③土地滅失。設定抵押權的土地發生滅失的，土地抵押權隨之滅失。④混同。作為抵押標的物的建設用地使用權連同地上建筑物、其他附著物的所有權歸于抵押權人的，抵押權滅失。

　　七、最高額抵押權

　　(一)最高額抵押權的概念

　　所謂最高額抵押權，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。

　　《物權法》第二百零三條規定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。”

　　(二)最高額抵押權的法律規定

　　(1)最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

　　(2)最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

　　(3)最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

　　(三)最高抵押權的確定

　　有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：①約定的債權確定期間屆滿。②沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿兩年后請求確定債權。③新的債權不可能發生。④抵押財產被查封、扣押。⑤債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷。⑥法律規定債權確定的其他情形。

　　例題1：通過行政劃撥方式取得的建設用地使用權，在補簽了出讓合同、補交土地使用權出讓金、領取( )后，可以抵押。

　　A 規劃許可證 B 國有土地使用證C施工許可證 D開工證

　　答案：B

　　解析：通過行政劃撥方式取得的建設用地使用權，在補簽了出讓合同、補交土地使用權出讓金、領取國有土地使用證后，可以抵押。

　　例題2：已出租的建設用地使用權抵押時，應當將租賃情況告知( )，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

　　A 承租人B出租人 C 抵押人 D 抵押權人

　　答案：D

　　解析：已出租的建設用地使用權抵押時，應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

　　例題3：( )是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。

　　A 最高額抵押權B 最高貸款額 C 最高借款額D 抵押金額

　　答案：A

　　解析：最高額抵押權，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。