第一節 房地產市場調研概述

　　一、房地產市場調研的含義

　　房地產市場調研：是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析關于房地產市場的信息和資料，為有關決策者提供科學依據的活動。決策者包括房地產開發商、消費者、投資者和政府部門等。本章主要介紹針對房地產開發經營、為房地產開發企業服務的房地產市場調研。

　　房地產市場調研應遵循客觀性和科學性的原則。客觀性要求調研人員具備良好的職業道德，從事調研活動不應帶有個人主觀意愿或偏見，也不應受任何組織和個人的影響或“壓力”，自始至終保持客觀的態度去搜集反映房地產市場真實狀況的信息資料，正視事實，接受調研的結果。科學性要求調研人員采用科學的方法去設計方案、定義問題、采集數據和分析數據，從中提取有效、相關、準確、可靠和有代表性的信息資料。

　　房地產市場調研具有實用性、時效性、實踐性等特點。實用性是因為房地產市場調研是為解決有關實際問題而進行的。時效性是因為房地產市場是不斷變化的，某一時點得出的調研結果可能反映不了另一時點的實際情況，因此房地產市場調研要適時地開展。實踐性是因為房地產市場調研不僅要運用科學的方法，而且要依靠調研人員的實踐經驗，此外，只有將調研成果運用于房地產開發經營等實踐中取得效益才有意義。

　　二、房地產市場調研的作用

　　(1)有利于房地產開發商確定正確的發展方向。

　　(2)有利于房地產開發商適時對房地產產品更新換代。

　　(3)有利于房地產開發商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略。

　　(4)有利于房地產開發商制定科學的開發計劃和銷售計劃。

　　(5)有利于房地產開發商完善經營管理，提高經濟效。

　　三、房地產市場調研的程序

　　房地產市場調研的程序包括：調研準備、正式調研和結果處理三個階段。

　　(一)調研準備階段：應確定目標，制定計劃，設計調查問卷，確定抽樣方案。

　　1.確定調研目標

　　2.制定調研計劃

　　調研計劃包括下列內容：

　　(1)確定調研目標和內容。

　　(2)確定資料搜集方法。資料可分為初級資料和次級資料兩大類。初級資料也稱為原始資料、一手資料，是指專為某項調研而搜集或實驗所得到的資料。次級資料也稱為二手資料，是指原始資料經過整理后所形成的可為他人利用的資料。原始資料搜集的常用方法有訪問調研法、觀察法、定性研究技術法、實驗法等。

　　(3)制定調研時間進度。

　　(4)制定調研經費預算。

　　3.設計調查問卷

　　理想的調查問卷應具備4個條件：①主題明確。②結構合理。③通俗易懂。④長度適宜。

　　4.確定抽樣方案

　　(二)正式調研階段

　　必須重視調研人員的選拔和培訓工作，確保調研人員按照規定的進度和方法獲取所需要的資料。

　　(三)結果處理階段

　　在結果處理階段，調研人員對調研資料進行整理分析，撰寫調研報告。