房地產投資項目經濟評價-1(上)

　　第五章 房地產投資項目經濟評價

　　房地產投資項目經濟評價分為：財務評價和國民經濟評價。

　　財務評價：在國家現行財稅制度和價格體系的前提下，從項目的角度出發，計算項目范圍內的財務效益和費用，分析項目的盈利能力和清償能力，評價項目在財務上的可行性。

　　第一節 房地產投資概述

　　一、投資的概念和類別

　　(一)投資的概念

　　投資是指投資者以獲取未來收益為目的，投放一定量的資金(貨幣或實物等)，以經營某 項事業的行為。投資的本質是投資者以犧牲一定的即期消費來換取未來更多的預期消費的活 動。

　　(二)投資的類別

　　直接投資：是指投資者將資金直接投入投資項目，形成流動資產、固定資產和無形資產的投資。通過直接投資，投資者可以擁有全部或一定數量的企業資產及經營所有權，直接進行或參與投資的經營管理。

　　間接投資：是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲取一定預期收益的投資。

　　直接投資與間接投資區別：直接投資是資金所有者和資金使用者的合一，是資產所有權和資產經營權的統一運動，一般是生產事業，會形成實物資產;間接投資是資金所有者和資金使用者的分開，是資產所有權和資產經營權的分離運動，投資者對企業資產及其經營沒有直接的所有權和控制權。

　　直接投資與間接投資聯系：間接投資可以為直接投資籌措到所需的資金，并監督、促進直接投資的管理，間接投資成為直接投資不可缺少的融資渠道;直接投資對間接投資也有重大的影響，主要是企業的生產能力的變化會影響到投資者對該企業甚至該行業發行的股票、債券等前景的預期，從而使間接投資水平發生波動。

　　二、房地產投資的含義和形式

　　(一)房地產投資的含義

　　房地產投資是指：投資者以獲取房地產未來收益或資產增值為目的，投放一定量的資金 (貨幣或實物等)，直接或間接地從事或參與房地產開發經營活動的行為。

　　(二)房地產投資的形式

　　1.房地產直接投資

　　房地產直接投資：是指投資者直接參與房地產開發經營或者購買房地產實物資產的過程，投資者參與有關管理。按照是否直接形成房地產增量資產，房地產直接投資可分為房地產開發投資和房地產置業投資。

　　房地產開發投資：是指投資者從取得待開發房地產(典型是土地)開始，經過規劃設計、工 程建設等過程，建成可滿足人們某種需要的房地產產品，即形成房地產增量資產的行為。房地產開發投資者對開發的房地產產品，主要有兩種經營方式。一是出售型房地產開發投資。二是經營型房地產開發投資。

　　房地產置業投資：是指投資者對房地產市場上正在運行中的房地產實物資產，通過購買或租賃方式取得其所有權或使用權的行為。房地產置業投資主要有購買型房地產投資和租賃型房地產投資兩種。

　　2.房地產間接投資

　　房地產間接投資：是指投資者將資金投入房地產相關證券的行為，投資者不直接參與其投資相關的房地產開發經營和管理過程。房地產間接投資的形式主要有購買房地產企業股票或債券、房地產投資信托基金、住房抵押貸款支持證券等。

　　三、房地產投資的特點

　　(1)投資品種的多樣性。

　　(2)投資變現的復雜性。

　　(3)投資價值的附加性。

　　(4)投資區域的差異性。

　　(5)投資收益的個別性。

　　(6)投資過程的綜合性。

　　(7)投資預期的風險性。

　　(8)投資決策的專業性。

　　在項目開發前期階段：要對房地產產品的項目定位、市場定位、產品定位、規劃設計、園林景觀、建筑風格等作出決策;

　　在建設和銷售階段：要對營銷策略、價格定位、廣告宣傳等作出決策。

　　四、房地產投資的構成

　　(一)房地產投資的主體構成

　　房地產投資主體：是指直接從事房地產投資活動的投資者，不包括房地產間接投資者。

　　(1)國家。目前國家是主要的房地產投資主體之一，如保障性住房建設投資。

　　(2)企業。主要由房地產開發企業承擔。

　　(3)個人。個人作為房地產投資主體一般只能從事房地產買賣，也就是房地產置業投資。 自然人想成為房地產開發投資主體，必須先注冊成為企業法人。我國對房地產開發企業實行 資質管理。因此，在我國，目前自然人實際上還不能成為房地產開發投資主體。

　　(二)房地產投資的資金構成

　　(1)企業自有資金。目前國家對房地產開發項目資本金比例的要求是30%。 對房地產置業投資，資本金比例通常為購置房地產時所須支付的首付款比例。

　　(2)預售收入。

　　(3)信貸融資。主要包括短期透支貸款、存款抵押貸款、房地產抵押貸款、擔保貸款等。其中，房地產抵押貸款包括個人住房抵押貸款、商用房地產抵押貸款和在建工程抵押貸款。

　　(4)債券融資。

　　(5)利用外資。外資投入的形式包括合資、合作、人股、貸款、債券、股票等。

　　(6)財政資金。財政資金是國家作為房地產投資主體投入的資金。如國家用于廉租住房建設的資金。