第三節 房地產投資項目的現金流量

　　一、出售型房地產開發項目的現金流量

　　對于一般的建設項目，其總投資為建設投資、建設期利息和流動資金。

　　出售型房地產開發項目的總投資基本上就等于其總成本費用。

　　(一)出售型房地產開發項目的現金流入

　　出售型房地產開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入。

　　(二)出售型房地產開發項目的現金流出

　　出售型房地產開發項目的現金流出主要由土地取得成本、開發成本、開發費用和銷售稅費等部分構成。這些部分的主要組成內容如下：

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用權出讓金。 (2)城市基礎設施建設費。 (3)征地拆遷補償安置費。 (4)土地使用權取得稅費：包括取得土地使用權的契稅和手續費等。

　　2.開發成本

　　(1)勘察設計和前期工程費：包括可行性研究、工程勘察、規劃設計、施工場地“三通一平” 等費用。

　　(2)建筑安裝工程費：是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。

　　(3)基礎設施建設費：是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費用。

　　(4)公共配套設施建設費：主要包括不能有償轉讓的小區內的公共配套設施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。

　　(5)開發期間稅費：是指房地產項目開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關部門

　　征收的費用。一般包括：市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發展基金、人防工程費等。

　　3。開發費用

　　(1)管理費用：是指房地產開發企業為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用，主要包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、城鎮土地使用稅、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費。

　　(2)銷售費用：是指房地產營銷中發生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。

　　(3)財務費用：是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息支出和其他財務費用兩部分。

　　①利息支出：包括建設投資借款利息(即長期借款利息)和流動資金借款利息。建設投資

　　借款利息的計算公式為：每年支付的利息：年初本金累計額X年利率

　　流動資金借款利息的計算公式為：流動資金利息：流動資金借款累計金額X年利率

　　②其他財務費用：主要包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企企籌資發生的其他財務費用。

　　4.銷售稅費

　　(1)營業稅及附加：包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

　　(2)其他銷售稅費：包括交易手續費等。

　　二、經營型房地產開發項目的現金流量

　　經營型房地產開發項目是房地產開發商將開發建設完成后的房地產出租或自行經營，房

　　地產開發商擁有房地產的所有權。其投資實際上轉換成了項目的固定資產。

　　(一)經營型房地產開發項目的現金流入

　　經營型房地產開發投資的經濟效果主要表現為租金收益、自營收入、房地產增值等方

　　面。

　　(二)經營型房地產開發項目的現金流出

　　經營型房地產開發項目的現金流出主要由固定資產投資和經營成本兩大部分組成。

　　1.固定資產投資

　　經營型房地產開發項目的投資和成本的概念與一般工業生產項目基本相同。房地產產品

　　的開發、建設投資的構成與上述出售型房地產開發項目的構成基本相同，其估算也基本相同，

　　只是這些投資轉換成了固定資產。

　　2.經營成本

　　經營成本是財務分析的現金流量分析中所使用的特定概念，作為項目現金流量表中運營

　　期現金流出的主體部分。出租型房地產開發項目的主要經營成本如下：

　　(1)人工費、 (2)公共設施設備日常運行、維修及保養費、 (3)綠化養護費、 (4)清潔衛生費、 (5)保安費用、 (6)辦公費： (7)固定資產折舊費、(8)不可預見費、 (9)保險費、 (10)物業服務企業管理費和利潤、 (11)法定規費、 (12)房產稅。

　　三、房地產置業投資項目的現金流量

　　房地產置業投資包括購買型置業投資和租賃型置業投資。