第四節(jié) 房地產投資項目的財務報表

　　在房地產投資項目經(jīng)濟評價中基本報表主要有：現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、損益表、資產負債表。輔助報表主要有：項目總投資估算表、項目經(jīng)營收入估算表、借款還本付息計劃表、經(jīng)營稅金及附加估算表等。

　　一、現(xiàn)金流量表

　　(一)現(xiàn)金流量表的類型

　　現(xiàn)金流量表只反映項目計算期內各年的現(xiàn)金收支，不包括非現(xiàn)金收支(如折舊費、應收

　　款、應付款等)。現(xiàn)金流量表可用來計算投資項目各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標，進行項目財務盈利能力分析。按照投資基礎的不同，現(xiàn)金流量表可分為項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。

　　1.項目投資現(xiàn)金流量表

　　項目投資現(xiàn)金流量表也稱為全部投資現(xiàn)金流量表，是以全部投資作為計算基礎，或

　　者說不分資金來源，在假定全部投資為自有資金的條件下，用以計算全部投資所得稅前

　　及所得稅后的內部收益率、凈現(xiàn)值及投資回收期等經(jīng)濟指標。

　　2.項目資本金現(xiàn)金流量表

　　項目資本金現(xiàn)金流量表也稱為自有資金現(xiàn)金流量表，是站在投資者的角度，以投資者的出資額為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金的內部收益率、凈現(xiàn)值等經(jīng)濟指標的表格。編制該表的目的是：考察項目自有資金的盈利能力。

　　3.投資各方現(xiàn)金流量表

　　投資各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資各方的內部

　　收益率、財務凈現(xiàn)值等盈利性指標，編制的目的：反映投資者各方投入資本的盈利能力。

　　(二)現(xiàn)金流量表的編制

　　在編制現(xiàn)金流量表時，要注意以下幾個問題：

　　(1)凈現(xiàn)金流量(項目的未來收益)是項目當年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和，根據(jù)需要， 可以計算所得稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算所得稅后凈現(xiàn)金流量。在房地產投資項目可行性研究中，通常是計算稅前凈現(xiàn)金流量。

　　(2)在可行性研究中，一般建設項目的計算期包括建設期和生產經(jīng)營期。但房地產投資項目有所不同。出售型房地產開發(fā)投資項目，對投資者來說屬于短期投資，因此只有建設期而沒有經(jīng)營期;經(jīng)營型房地產開發(fā)投資既有建設期也有經(jīng)營期;房地產置業(yè)投資項目，一般來說不存在建設期，只有經(jīng)營期和持有期，但購買處于預售階段期房的除外。因此，對于出售型房地產開發(fā)投資項目，其計算期是從項目建設開始到房地產產品全部售完為止所經(jīng)歷的時間;對于經(jīng)營型房地產開發(fā)投資項目，其計算期是從項目建設開始到項目轉售或經(jīng)濟壽命結束所經(jīng)歷的時間;對于置業(yè)投資項目，其計算期是從購買時點開始到項目轉售或經(jīng)濟壽命結束所經(jīng)歷的時間。

　　(3)房地產直接投資有出售型和經(jīng)營型房地產開發(fā)投資、購買型和租賃型房地產置業(yè)投資等多種形式。

　　二、資金來源與運用表

　　資金來源與運用表能夠全面反映房地產投資項目的資金活動全貌，反映房地產投資項目在計算期內各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃，并為編制資產負債表及資金平衡分析提供依據(jù)。

　　三、損益表

　　損益表是：反映項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報表，主要用于計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態(tài)盈利性指標。 在編制房地產投資項目損益表時，應注意以下幾個問題：

　　(1)損益表中的利潤總額一般為：利潤總額=經(jīng)營收入-運營費用-經(jīng)營稅金及附加

　　出售型房地產開發(fā)項目的利潤總額為：

　　利潤總額=銷售收入—總成本費用—銷售稅金及附加

　　經(jīng)營型房地產開發(fā)項目和房地產置業(yè)投資項目的利潤總額為：

　　利潤總額=出租收入(營業(yè)收入)—經(jīng)營成本—經(jīng)營稅金及附加

　　經(jīng)營成本(或運營費用)主要包括：經(jīng)營過程中的管理費、維修費、折舊費、利息支出、房產稅、人員工資等。其中折舊費為固定資產價值或開發(fā)總成本費用的年折舊提取額(通常按直線折舊法)，利息支出為經(jīng)營期間長期借款利息和流動資金借款利息之和。

　　(2)房地產企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤，按照下列順序分配：①彌補企業(yè)以前年度的虧損。②提取法定盈余公積金和公益金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取，累計提取達到注冊資本金的50%時可不再提取;公益金按照可供分配利潤的5%提取。③向投資者分配利潤，即表中的“應付利潤”。考慮了這三項因素之后，余額即為表中的“未分配利潤”。在借款償還期內，未分配利潤主要用于歸還借款。

　　四、資產負債表

　　資產負債表：是反映房地產投資項目在計算期內各年末資產、負債和所有者權益變化及對應關系的報表。

　　資產負債表主要用于：考察項目資產負債、所有者權益的結構，進行項目清償能力分析。在對房地產開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。但當房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。

　　從表5—8中可以看出，資產負債表由三大部分組成：資產、負債和所有者權益。資產是指項目所擁有、占用或者可以控制的，通過經(jīng)營活動能創(chuàng)造收益的經(jīng)濟資源。在項目財務分析中，資產分為流動資產、在建工程、固定資產凈值和無形及其他資產凈值四大部分。在資產負債表中，負債分為流動負債、建設投資借款和流動資金借款三類。所有者權益是指項目投資者對項目凈資產的所有權。

　　五、房地產投資項目的輔助報表

　　輔助報表主要有：項目總投資估算表、項目經(jīng)營收入估算表、借款還本付息計劃表、經(jīng)營稅金及附加估算表等。