第一節 房地產投資項目方案比選概述

　　一、房地產投資項目方案的類型

　　(1)獨立方案：是指方案之間互不干擾，在選擇方案時可任意組合，直到資源得到充分利用為止的一組方案。若方案間加法法則成立，則這些方案是相互獨立的。例如，現有投資期為一年的A、B兩個方案，僅向A方案投資時，投資額為200萬元，收益為260萬元;僅向B方案投資時，投資額為300萬元，收益為375萬元。若以500萬元同時向兩個方案投資，收益正好為635萬元，則說明A、B兩個方案是相互獨立的。

　　(2)互斥方案：是指選擇其中一個方案，則其他方案就要被排斥的一組方案。互斥方案可按照服務壽命長短，分為服務壽命相同、服務壽命不同和服務壽命無限長的方案;按照規模，分為相同規模和不同規模的方案。

　　(3)混合方案：是指上述獨立與互斥的混合結構。具體地說，混合方案是指項目方案群有兩個層次，高層次是若干個獨立方案，而在每個獨立方案中又存在若干個互斥方案。例如，某房地產開發企業欲購買三宗土地進行房地產開發，而每一個項目分別有幾個方案，如A地塊有A1、A2兩個互斥方案，B地塊有B1、B2兩個互斥方案，C地塊有C1、C2、C3三個互斥方案。但由于資金有限，需要選擇能使資金得到充分運用的方案，這時該企業便面臨著混合方案的選擇問題。

　　(4)互補方案：是指方案之間存在技術經濟互補關系的一組方案。某一方案的接受有助 于其他方案的接受。根據方案之間相互依存的關系，互補方案可能是對稱的，也可能是非對稱的。例如，建一個大型非港口電站，必須同時建設鐵路、電廠，它們無論在建成時間、建設規模上都要彼此適應，缺少其中任何一個項目，其他項目就不能正常運行，因此它們之間是對稱的經濟互補關系。而如建造一座建筑物A和增加一個空調系統B，建筑物A本身是有用的，增加空調系統B后使建筑物A更有用，但采用方案A并不一定要采用方案B，這時A與B之間是非對稱的經濟互補關系。

　　(5)現金流量相關方案：是指方案之間不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一個方案的取舍會導致其他方案現金流量變化的一組方案。例如，某跨江項目考慮兩個建設方案，一個是建橋方案A，另一是輪渡方案B，兩個方案都是收費的，此時，任何一個方案的實施或放棄都會影響到另一方案的現金流量。

　　(6)組合一互斥方案：是指在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件(如受資金、

　　勞動力、材料、設備及其他資源擁有量限制)，則只能從中選擇一部分方案實施，可以將它們組合為互斥方案。例如，現有獨立方案A、B、C、D，它們所需要的投資分別為1000萬元、600萬元、400萬元、300萬元。當資金總額限量為1000萬元時，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相結合。這樣，可能選擇的方案共有：A、B、C、D、B+C、B+D、C+D七個組合方案。因此，當受某種資源約束時，獨立方案可以組成各種組合方案，這些組合方案之間是互斥和排他的。

　　獨立方案的比選分為兩種情況，當各投資項目相互獨立，若資金對所有項目不構成約束，只要分別計算各項目的FNPV或FIRR，選擇所有FNPV≥0或FIRR≥ic。的項目即可;若資金不足以分配到全部FNPV≥O的項目時，即形成所謂的資金約束條件下的定量分配問題時，可以把獨立方案轉化為互斥方案，再采用互斥方案比選的方法進行。同樣，對于混合方案的比選問題，也可以將混合方案組合成互斥方案群，然后根據互斥方案比選的方法進行。因此，本章所介紹的方案比選只針對互斥方案或可以轉化為互斥方案的比選方法。

　　二、房地產投資項目方案比選的含義和作用

　　房地產投資者依據一些原則和標準，從可供選擇的投資機會和方案中選擇出合理有效的

　　機會和方案，然后再進行詳細而具體的比較和投資分析，最后決定投資實施與否。這種比較與選擇的過程就是房地產投資項目的方案比選。

　　作用：1、有利于把握最佳的投資機會和選擇最優的投資方案，使投資者有限的資金得到相對安全和有效的利用;2、有利于提高決策者科學決策的能力，避免或減少投資決策中的失誤;3、有利于增強房地產企業市場競爭的能力。