第四節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的含義和作用

　　(一)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的含義

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究：是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與投資項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究，對(duì)擬定的各種可能的建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和比較論證;對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究投資項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定投資項(xiàng)目是否應(yīng)投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策者提供可靠、科學(xué)的決策依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是針對(duì)房地產(chǎn)直接投資進(jìn)行的。在房地產(chǎn)直接投資中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，可行性研究的基本任務(wù)是研究項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本和銷售收入之間的關(guān)系是否能夠?qū)崿F(xiàn)投資者可接受的最低投資目標(biāo);對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資而言，可行性研究的基本任務(wù)是研究項(xiàng)目的出租、經(jīng)營(yíng)收入是否足以清償?shù)盅嘿J款并實(shí)現(xiàn)投資者所要求的最低投資收益率。

　　(二)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用

　　(1)申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)。 (2)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 (3)籌集建設(shè)資金的依據(jù)。 (4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。(5)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。(6)項(xiàng)目考核和后評(píng)價(jià)的依據(jù)。

　　二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行研究的主要依據(jù)

　　1、同家相關(guān)法律法規(guī);2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、十地利 用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;3、國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)人標(biāo)準(zhǔn)、地方政府法規(guī)及規(guī)定;4、城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見;5、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國(guó)有土地使用權(quán)證書，或國(guó)土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見;6、環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見;7、交通行政主管部門出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見;8、項(xiàng)目建議書是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總體設(shè)想，主要論證項(xiàng)目的必要性，同時(shí)初步分析項(xiàng)目建設(shè)的可能性，它是進(jìn)行各項(xiàng)投資準(zhǔn)備工作的主要依據(jù);9、委托人的意圖，是指可行性研究的承擔(dān)單位應(yīng)充分了解委托人建設(shè)項(xiàng)目的背景、意圖、設(shè)想，認(rèn)真聽取委托人對(duì)市場(chǎng)行情、資金來(lái)源、協(xié)作單位、建設(shè)工期及工作范圍等情況的說(shuō)明;10、自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)等基礎(chǔ)資料; 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、就業(yè)以及房地產(chǎn)供需情況等基礎(chǔ)資料;11、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料;12、國(guó)家和行業(yè)所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo);⑩項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等;13、可行性研究所需要的其他資料。

　　三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的工作步驟

　　(1)接受委托。 (2)組建工作小組。(3)制定工作計(jì)劃。(4)調(diào)查研究。(5)方案研制與優(yōu)化。 (6)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。(7)編寫可行性研究報(bào)告。

　　四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)

　　(一)可行性研究報(bào)告基本構(gòu)成：封面、摘要、目錄、正文、附表附圖和主要參考資料。 (1)封面。可行性研究的項(xiàng)目名稱、委托單位名稱、報(bào)告編制單位名稱和報(bào)告編制時(shí)間。

　　(2)摘要。 (3)目錄。

　　(4)正文。項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目概況、投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目SwOT分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式及進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選定與預(yù)測(cè)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、結(jié)論與建議等。若項(xiàng)目可行性研究報(bào)告用于向國(guó)家計(jì)劃管理部門辦理立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，還應(yīng)包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)等方面的內(nèi)容。

　　(5)附表附圖。(6)主要參考資料。

　　(二)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

　　1.項(xiàng)目總說(shuō)明

　　2.項(xiàng)目概況

　　具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位;項(xiàng)目的地理位置，項(xiàng)目周圍的主要建筑物等;項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性;項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn);項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義;可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。

　　3.開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定 4.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　　5.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇 6.資源供給條件分析 7.環(huán)境影響評(píng)價(jià)

　　8.項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究 9.開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

　　10.項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益分析 11.結(jié)論及建議

　　五、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制

　　可行性研究報(bào)告應(yīng)充分反映研究人員對(duì)投資項(xiàng)目所作的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)效益、風(fēng)險(xiǎn)承受等方面的成果與結(jié)論。

　　(一)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的基本原則：

　　(1)“有無(wú)對(duì)比”原則。“有無(wú)對(duì)比”是指“有項(xiàng)目”與“無(wú)項(xiàng)目”的對(duì)比分析。“無(wú)項(xiàng)目”狀態(tài)是指不對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，在計(jì)算期內(nèi)，與項(xiàng)目有關(guān)的資產(chǎn)、費(fèi)用與收益的預(yù)計(jì)發(fā)展情況;“有項(xiàng)目”狀態(tài)是指對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資后，在計(jì)算期內(nèi)，資產(chǎn)、費(fèi)用與收益的預(yù)計(jì)情況。有無(wú)對(duì)比”求出項(xiàng)目的增量效益，排除了項(xiàng)目實(shí)施以前各種條件的影響，突出項(xiàng)目活動(dòng)的效果。在第六章中，互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無(wú)項(xiàng)目”。“有項(xiàng)目”與“無(wú)項(xiàng)目”兩種情況下，效益和費(fèi)用的計(jì)算范圍、計(jì)算期應(yīng)保持一致，具有可比性。

　　(2)效益與費(fèi)用計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則。 (3)收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的原則。

　　(4)定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。

　　(5)動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則。

　　(二)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制步驟

　　(1)資料搜集與整理統(tǒng)計(jì)。 (2)項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。 (3)項(xiàng)目進(jìn)度安排。 (4)項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算。(5)項(xiàng)目的租售計(jì)劃及價(jià)格預(yù)測(cè)。(6)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃。 (7)基本報(bào)表的編制及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算。(8)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的檢驗(yàn)。(9)不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。(10)可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。(11)可行性研究報(bào)告的編寫。