第四節 房地產投資項目可行性研究報告

　　一、房地產投資項目可行性研究的含義和作用

　　(一)房地產投資項目可行性研究的含義

　　房地產投資項目可行性研究：是在項目投資決策前，對與投資項目有關的社會、經濟和技術等方面的情況進行深入細致的研究，對擬定的各種可能的建設方案或技術方案進行認真的經濟評價和比較論證;對投資項目的經濟、社會、環境效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，綜合研究投資項目的技術先進性和適用性、經濟合理性以及建設的可能性和可行性，由此確定投資項目是否應投資和如何投資等結論性意見，為決策者提供可靠、科學的決策依據，并作為開展下一步工作的基礎。

　　房地產投資項目可行性研究是針對房地產直接投資進行的。在房地產直接投資中，對于房地產開發項目而言，可行性研究的基本任務是研究項目的開發建設成本和銷售收入之間的關系是否能夠實現投資者可接受的最低投資目標;對房地產置業投資而言，可行性研究的基本任務是研究項目的出租、經營收入是否足以清償抵押貸款并實現投資者所要求的最低投資收益率。

　　(二)房地產投資項目可行性研究的作用

　　(1)申請項目核準的依據。 (2)項目投資決策的依據。 (3)籌集建設資金的依據。 (4)房地產開發企業與有關部門簽訂協議、合同的依據。(5)階段規劃設計工作的依據。(6)項目考核和后評價的依據。

　　二、房地產投資項目可行研究的主要依據

　　1、同家相關法律法規;2、國民經濟和社會發展規劃、城市規劃、十地利 用總體規劃以及行業發展規劃;3、國家宏觀調控政策、產業政策、行業準人標準、地方政府法規及規定;4、城市規劃行政主管部門出具的規劃意見;5、國有建設用地使用權出讓合同或國有土地使用權證書，或國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見;6、環境保護行政主管部門出具的環境影響評價文件的審批意見;7、交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見;8、項目建議書是對房地產投資項目的總體設想，主要論證項目的必要性，同時初步分析項目建設的可能性，它是進行各項投資準備工作的主要依據;9、委托人的意圖，是指可行性研究的承擔單位應充分了解委托人建設項目的背景、意圖、設想，認真聽取委托人對市場行情、資金來源、協作單位、建設工期及工作范圍等情況的說明;10、自然、地理、氣象、水文、地質等基礎資料; 經濟、社會、人口、就業以及房地產供需情況等基礎資料;11、有關工程技術方面的標準、規范、指標、要求等資料;12、國家和行業所規定的經濟參數和指標;⑩項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等;13、可行性研究所需要的其他資料。

　　三、房地產投資項目可行性研究的工作步驟

　　(1)接受委托。 (2)組建工作小組。(3)制定工作計劃。(4)調查研究。(5)方案研制與優化。 (6)項目的經濟評價。(7)編寫可行性研究報告。

　　四、房地產投資項目可行性研究報告的結構

　　(一)可行性研究報告基本構成：封面、摘要、目錄、正文、附表附圖和主要參考資料。 (1)封面。可行性研究的項目名稱、委托單位名稱、報告編制單位名稱和報告編制時間。

　　(2)摘要。 (3)目錄。

　　(4)正文。項目總說明、項目概況、投資環境研究、市場研究、項目SwOT分析、規劃設計方案及建設條件、建設方式及進度安排、投資估算及資金籌措、項目經濟評價基礎數據的選定與預測、項目經濟評價、風險與不確定性分析、結論與建議等。若項目可行性研究報告用于向國家計劃管理部門辦理立項報批手續，還應包括環境分析、能源消耗及節能措施、項目公司組織機構等方面的內容。

　　(5)附表附圖。(6)主要參考資料。

　　(二)房地產投資項目可行性研究的內容

　　1.項目總說明

　　2.項目概況

　　具體內容包括：項目名稱、開發建設單位;項目的地理位置，項目周圍的主要建筑物等;項目所在地周圍的環境狀況，主要從工業、商業及相關行業現狀及發展潛力、項目建設的時機和自然環境等方面說明項目建設的必要性和可行性;項目的性質及主要特點;項目開發建設的社會、經濟意義;可行性研究工作的目的、依據和范圍。

　　3.開發項目用地現狀調查及拆遷安置方案的制定 4.市場分析和建設規模的確定

　　5.規劃設計方案的選擇 6.資源供給條件分析 7.環境影響評價

　　8.項目開發組織機構和管理費用的研究 9.開發建設計劃的編制

　　10.項目的經濟評價及社會效益分析 11.結論及建議

　　五、房地產投資項目可行性研究報告的編制

　　可行性研究報告應充分反映研究人員對投資項目所作的市場分析、項目規劃設計、經濟評價、財務效益、風險承受等方面的成果與結論。

　　(一)投資項目經濟評價應遵循的基本原則：

　　(1)“有無對比”原則。“有無對比”是指“有項目”與“無項目”的對比分析。“無項目”狀態是指不對該項目進行投資時，在計算期內，與項目有關的資產、費用與收益的預計發展情況;“有項目”狀態是指對該項目進行投資后，在計算期內，資產、費用與收益的預計情況。有無對比”求出項目的增量效益，排除了項目實施以前各種條件的影響，突出項目活動的效果。在第六章中，互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”。“有項目”與“無項目”兩種情況下，效益和費用的計算范圍、計算期應保持一致，具有可比性。

　　(2)效益與費用計算口徑對應一致的原則。 (3)收益與風險權衡的原則。

　　(4)定量分析與定性分析相結合，以定量分析為主的原則。

　　(5)動態分析與靜態分析相結合，以動態分析為主的原則。

　　(二)房地產投資項目可行性研究報告的編制步驟

　　(1)資料搜集與整理統計。 (2)項目規劃方案設計。 (3)項目進度安排。 (4)項目總投資費用估算。(5)項目的租售計劃及價格預測。(6)項目資金籌措計劃。 (7)基本報表的編制及經濟指標計算。(8)對經濟評價指標的檢驗。(9)不確定性分析和風險分析。(10)可行性研究報告的結構設計。(11)可行性研究報告的編寫。