第二節 房地產開發項目招投標

　　一、房地產開發項目招投標概述

　　工程招投標的目的是為了簽訂合同。在招標時，項目成交的價格有待于投標者提出，因此招標不具備要約的條件，不能稱為要約，它是邀請他人對其提出要約(報價)，是一種要約邀請。而投標則是要約，中標通知書是承諾。

　　二、房地產開發項目工程招標的方式：公開招標、邀請招標和議標三種。

　　(一)公開招標也稱為無限競爭性招標。

　　優點：是招標人可以在較廣泛的范圍內選擇承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投標人可以充分發揮自己在技術、資金、管理等方面的優勢參與競爭，體現了公平競爭的原則。缺點：投標人數量多，評標的工作量較大，容易造成招標的時間長、費用高。公開招標一般應用于政府工程或規模較大的工程。

　　(二)邀請招標也稱為有限競爭性招標或指名競爭方式，一般不應少于三家。

　　優點：簡化了招標程序，可節約招標費用和節省招標時間，減少了一定的風險。

　　缺點：招標競爭的激烈程度不夠，有可能漏掉某些有競爭力的承包商。

　　(三)議標也稱為談判招標，是一種非競爭性招標。

　　優點：招標程序簡單靈活;缺點：由于競爭性較差，往往導致合同條件和價格有利于承包商。

　　三、房地產開發項目工程招標的程序

　　①招標前的準備工作;②發出招標公告或邀請函;③對投標人進行資格審查;④發售招標文件;⑤開標、評標和授標;⑥簽訂工程承包合同。

　　(一)招標前的準備工作

　　①按照國家有關規定需要履行項目審批手續的，已經履行審批手續。②建設資金或 者資金來源已經落實。③有滿足工程招標需要的設計文件及其他技術資料。④法律、法規規定的其他條件。

　　(二)發出招標公告或邀請函

　　采用公開招標的項目應當在正式的媒體上刊登招標公告，公告的內容一般包括：項目名稱和業主，資金來源，工程情況介紹，投標截止時間，開標時間及地點，購買招標文件的時間、聯系地址及費用，招標機構的聯系地址及其他事項。

　　對于邀請性招標，通常不要求發出招標公告，而是向被邀請的承包商發出邀請函及上述有關信息即可。

　　(三)投標人資格審查

　　投標人資格審查是公開招標中一項必不可少的程序，其實質是招標機構對參加投標的承 包商進行技術水平、財務實力和施工管理經驗等方面的調查，目的在于剔除不合格的承包商， 以保證招標項目的順利實施。通過對投標人進行資格審查，不僅可以提高招標機構的工作效 率，還可以降低招標成本。投標人資格審查分為資格預審和資格后審，工程招標中一般以資格預審為主。

　　(四)招標文件

　　包括以下內容：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術規格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標保函及履約保函格式等)。

　　(五)開標、評標和授標

　　1.開標

　　開標是將所有投標人的標書啟封揭曉。工程招標一般公開進行開標，而且應當有投標人 或其代表出席。開標時應當眾宣讀并記錄投標人名稱、每個投標的總金額，以及任何替代投標方案的總金額(如果要求或允許報替代方案的話)。在規定時間之后收到的投標，以及沒有在開標時開啟并宣讀的投標，均不予考慮。

　　2.評標

　　評標通常由專門的評標委員會或者評審小組負責。評標小組應當由各方面的專家構成。評標主要從標書符合性、技術評審和商務評審三方面進行評價。標價的高低不是唯一的標準，通常要審查投標報價細目的合理性，以及審查承包商的計劃安排、施工技術、財務安排等內容。

　　3.授標

　　評標完成后，由招標機構和工程項目的業主商定中標人，然后由業主或招標機構代表業主向中標人發出授標信或中標通知書。通知書中通常簡明扼要地表明該投標人的投標書已被接受，授標的價格多少，應當在何時與業主簽訂工程承包合同。在向中標的投標人授標后，對未能中標的其他投標人應同時發出相應的通知書，在通知書中還應當注明退還投標人的投標保證的辦法。

　　(六)簽訂工程承包合同

　　工程招標決標后，業主和中標的承包商應當在規定的期限內簽訂工程承包合同，明確雙方的權利、義務和責任。合同一經生效，即具有法律約束力。

　　四、房地產開發項目工程投標的程序

　　(一)投標前準備工作：(1)收集招標信息和資料。(2)投標可行性分析。(3)組成投標小組。

　　(二)工程投標詢價和現場考察

　　(1)詢價。工程投標詢價是投標人按招標文件要求的規格向供貨人進行相應材料、人工、 機械以及服務等方面的價格詢問。

　　(2)現場調研。①建筑物施工條件;②工地及周邊環境、電力等情況;③本工程與其他工程間的關系;④工 地附近住宿條件等。

　　(三)經濟標和技術標確定

　　(1)經濟標的確定。編制經濟標的目的是確定投標價格。 (2)技術標的確定。技術標主要是指項目實施管理方案(施工組織設計方案)。

　　(四)填制標書和競標

　　標書是投標人正式參加投標競爭的證明，是投標人向業主發出的正式書面報價，承包商的實力體現在標書中。全部標書編好經校核并簽署后，投標人應當按照投標須知的規定裝好，在投標截止時間前送達。開標后，投標人成為中標候選人進行進一步的競爭就是定標，招標人即可按照對項目的掌握及準備進一步澄清招標文件，補充某些優惠條件等以進行定標活動。

　　應用舉例：

　　例題1： 招標的準備工作包括( )

　　A. 需要履行項目審批手續的，已經履行審批手續

　　B. 已辦好開工證

　　C. 資金來源已經落實

　　D. 施工隊已進場

　　E. 有滿足工程招標需要的設計文件及其他技術資料

　　答案：ACE

　　解析：招標的準備工作包括：(1)按照國家有關規定需要履行項目審批手續的，已經履行審批手續。(2)建設資金或者資金來源已經落實。(3)有滿足工程招標需要的設計文件及其他技術資料。(4)法律、法規規定的其他條件。

　　例題2： 評標主要從( )方面評價

　　A. 標書符合性

　　B. 技術評審

　　C. 創優能力

　　D. 商務評審

　　E. 人員素質

　　答案：ABD

　　解析：評標主要從標書符合性、技術評審和商務評審三方面評價。

　　例題3：招標投標的方式有(　)。

　　A.公開招投標

　　B.邀請招投標

　　C.合作招投標

　　D.指定招投標

　　E.自主招投標

　　答案：AB