第四節 房地產估價的假設開發法

　　一、假設開發法概述

　　假設開發法：也稱為剩余法、預期開發法、開發法，是預測被估價房地產未來開發完成后的價值和開發建設的必要支出及應得利潤，然后將被估價房地產開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得的利潤來求取估價對象價值的方法。

　　假設開發法的本質與收益法相同，是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值。

　　假設開發法與成本法的區別：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值;假設開發法中開發完成后的房地產價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是土地價值。

　　假設開發法適用于：評估具有開發或再開發潛力的房地產價值，例如可供開發建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。統稱為“待開發房地產”。

　　運用假設開發法估價6個步驟：(1)調查待開發房地產狀況;(2)選擇最佳開發方式;(3)估算開發經營期;(4)預測開發完成后的房地產價值;(5)預測開發所必要的支出及應獲得的正常利潤;(6)進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

　　二、假設開發法的基本公式

　　待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值—開發成本—管理費用—銷售費用

　　—投資利息—銷售稅費—開發利潤—取得待開發房地產的稅費

　　(一)求生地價值的公式

　　1.適用于在生地上進行房屋建設的公式：

　　生地價值=開發完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得生地的稅費

　　2.適用于將生地開發成熟地的公式：

　　生地價值=開發完成后的熟地價值-由生地開發成熟地的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發利潤-取得生地的稅費

　　(二)求毛地價值的公式

　　1.適用于在毛地上進行房屋建設的公式：

　　毛地價值=開發完成后的房地產價值-由毛地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得毛地的稅費

　　2.適用于將毛地開發成熟地的公式：

　　毛地價值=開發完成后的熟地價值-由毛地開發成熟地的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發利潤-取得毛地的稅費

　　(三)求熟地價值的公式

　　熟地價值=開發完成后的房地產價值-由熟地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得熟地的稅費

　　(四)求在建工程價值的公式

　　在建工程價值=續建完成后的房地產價值-續建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續建投資利潤-取得在建工程的稅費

　　(五)求舊的房地產價值的公式

　　舊的房地產價值=裝飾裝修改造或改變用途后的房地產價值-裝飾裝修改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-裝飾裝修改造投資利潤-取得舊的房地產的稅費