一、管理規約

　　(一)管理規約：是指由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范。

　　(二)管理規約的主要內容

　　(1)有關物業的使用、維護、管理。例如，業主使用其自有物業和物業管理區域內共用部位、共用設備設施以及相關場地的約定，業主使用物業管理區域內公共建筑和共用設施的規程，業主對自有物業進行裝飾裝修應當遵守的規則等。

　　(2)業主的共同利益。例如，對物業共用部位、共用設施設備的使用和保護，利用物業共用部位獲得收益的分配，對公共秩序、環境衛生的維護等。

　　(3)業主應當履行的義務。例如，遵守物業的使用、維護、管理等方面的規章制度，按照國家有關規定繳納專項維修資金，按時繳納物業服務費用，不得擅自改變建筑物及其設施設備的結構、外貌、設計用途，不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得違反規定飼養家禽、寵物，不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等。

　　(4)違反管理規約應當承擔的責任。業主不履行遵守管理規約的義務應當承擔相應的民 事責任，承擔責任的主要方式是支付違約金和賠償經濟損失。在違約責任中還要明確解決爭 議的辦法，如通過業主委員會或者物業服務企業調解和處理等，業主不服調解和處理的，可通過法律渠道解決。

　　(三)管理規約的法律效力

　　管理規約對物業管理區域內的全體業主具有約束力。①管理規約對物業使用人也發生法律效力。②管理規約對物業的繼受人(即業主)自動產生效力。

　　二、臨時管理規約

　　(一)臨時管理規約的概念

　　臨時管理規約是指由物業建設單位在物業銷售之前依法制定的有關物業使用、維護、管理以及業主的共同利益、應當履行的義務等事項的約定。

　　(二)臨時管理規約的制定

　　1.臨時管理規約制定的主體

　　臨時管理規約一般由物業建設單位在物業銷售之前預先制定。物業建設單位在物業銷售之前是物業的唯一業主，而且物業建設單位這個“業主”身份將延續到物業全部銷售完畢，這是物業建設單位能夠制定臨時管理規約的基本依據。

　　2.臨時管理規約制定的時間

　　《物業管理條例》規定物業建設單位制定臨時管理規約的時間為物業銷售之前。

　　(三)相關主體的法律義務

　　1.臨時管理規約制定人的義務

　　(1)物業建設單位不得侵害物業買受人的合法權益。

　　(2)物業建設單位對臨時管理規約的說明義務。

　　2.物業買受人履行臨時管理規約的義務

　　《物業管理條例》規定，物業買受人在與物業建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　(四)臨時管理規約的主要內容

　　1.物業的自然狀況和權利狀況

　　(1)物業的自然狀況。說明物業的名稱和坐落，即物業管理區域的四至，說明東、南、西、北的接壤區域或地理坐標。明確物業類型、物業的建筑面積、用地面積。

　　(2)物業權利情況。物業建設單位應當在臨時管理規約中對業主享有的物業共用部位、

　　共用設施設備所有權分別列明，對自己享有的物業產權也應當在臨時管理規約中明示。

　　2.業主使用物業應當遵守的規則

　　(1)遵守相鄰權規定：①業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。②業主應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。③業主應按設計用途使用物業，因特殊情況需要改變物業設計用途的，應在征得相鄰業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業服務企業。

　　(2)遵守房屋裝飾裝修規定：①業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定進行裝飾裝修，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。②業主裝修房屋時，應當在物業服務企業指定的地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業主不得擅自占用物業共用部位和公共場所。同時，業主應在規定裝飾裝修房屋的施工期間內施工，如果發生業主裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備正常使用的情況，或者發生業主裝修房屋侵害相鄰業主合法權益的情況，裝修業主應當及時恢復原狀并向受害業主賠償損失。③業主應當按照設計預留的位置安裝空調，沒有預留設計位置的，應當按照物業服務企業指定的位置安裝，并按照物業服務企業的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

　　(3)物業共用部位、共用設施設備的使用規定：①業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改。②業主及物業使用人使用電梯，應遵守物業管理區域內電梯使用管理規定。③在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守該物業管理區域的車輛行駛和停車規則。

　　(4)使用物業的禁止性規定：①損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途。②占用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備。③違章搭建、私設攤點。④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物。⑤違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪聲。⑥擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫。⑦利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動。⑧違反物業管理區域內飼養動物的有關約定。

　　3.維修養護物業應當遵守的規則

　　(1)物業維修養護中業主應當相互配合與協助。業主對物業自用部位和自用設施設備的

　　維修養護行為，不得侵害其他業主的合法權益。業主或物業服務企業因維修養護物業，確需進入相關業主自用部位時，應當事先告知相關業主，相關業主應當給予必要的配合。對于發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，物業服務企業可先向相關業主說明情況，并協同物業服務企業之外的第三方，進入相關業主室內進行維修養護，但事后應當及時向相關業主告知情況并做好善后工作。

　　(2)涉及公共利益與公共安全的物業維修養護。業主的維修養護事項如果確需臨時占

　　用、挖掘道路、場地的，應當征得建設單位和物業服務企業的同意。業主還應當抓緊維修養護事項，在約定的期限內，恢復公共場所或道路的原狀。物業使用中，如果出現安全隱患，無論是業主還是物業服務企業，責任人都應當及時報告并采取有效措施消除隱患。

　　(3)保修責任與專項維修資金的交存、使用和管理。臨時管理規約生效期間，物業大多處于保修期內，因此建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。臨時管理規約中必須明確約定，物業管理區域內的全體業主都應當按照政府規定數額與比例交存專項維修資金，并按照政府規定管理和使用專項維修資金。

　　4.涉及業主共同利益的事項

　　涉及業主共同利益的事項有：①全體業主授予物業服務企業行使的管理權利。②業主承

　　諾按時足額繳納物業服務費用。③利用物業共用部位、共用設施設備經營的約定。

　　5.違約責任

　　違約責任有：①業主違反物業使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或者造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業服務企業可依據臨時管理規約向人民法院提起訴訟。②業主違反業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主和物業服務企業可依據臨時管理規約向人民法院提起訴訟。③物業建設單位未能履行臨時管理規約約定義務的，業主和物業服務企業可向有關行政主管部門投訴，也可依據臨時管理規約向人民法院提起訴訟。

　　例題：管理規約的主要內容包括( )

　　A. 有關物業的使用、維護、管理 B. 業主的共同利益 C. 業主應當履行的義務

　　D. 違反管理規約應當承擔的責任 E.業主大會大召開

　　答案：ABCD