第二節 房地產抵押貸款

　　一、房地產抵押貸款概述

　　房地產抵押貸款：是指借款人向貸款人借款時，為擔保債務的履行，借款人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產抵押給貸款人，借款人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，貸款人有權就該房地產優先受償。

　　在房地產抵押貸款關系中，借款人為債務人，貸款人為債權人;提供抵押房地產的借款人或者第三人為抵押人，貸款人為抵押權人。

　　在辦理房地產抵押貸款中，房地產管理部門需對抵押物進行審查，其內容包括：(1)抵押物是否符合進入抵押市場的條件、(2)抵押物是否已經抵押、(3)抵押物權證的真偽等。

　　下列財產可以抵押：

　　(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　　(2)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;

　　(3)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;

　　(4)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;

　　(5)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;

　　(6)依法可以抵押的其他財產;(7)抵押人可以將上述所列財產一并抵押。

　　《物權法》第一百八十四條規定：“下列財產不得抵押：

　　(一)土地所有權;

　　(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;

　　(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

　　(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

　　(五)依法被查封、扣押、監管的財產;

　　(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。”

　　《城市房地產抵押管理辦法》第八條規定：“下列房地產不得設定抵押：

　　(一)權屬有爭議的房地產;

　　(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;

　　(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

　　(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;

　　(五)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;

　　(六)依法不得抵押的其他房地產。”《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(2006年5月24日國辦發[2006)37號)規定：“對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。”

　　在房地產抵押貸款的抵押期內，抵押品使用權歸屬抵押人，但未經抵押權人同意，不得變賣抵押品。