五、住房公積金貸款

　　(一)住房公積金貸款的含義

　　住房公積金貸款是住房資金管理中心運用公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款，是以公積金作為資金來源的政策性較強的委托貸款。繳存住房公積金的職工，在向銀行申請住房公積金貸款時，以其所擁有的住房為抵押物作為償還貸款的保證。購買住房的適用范圍包括公有住房、經(jīng)濟適用住房、商品房等。住房公積金貸款可分為純公積金貸款和個人住房組合貸款。

　　公積金貸款利率不是固定不變的，可以進行調(diào)整。

　　住房公積金貸款與一般個人住房貸款在貸款性質(zhì)、資金來源、貸款人、貸款風險、貸款對象以及貸款條件等方面存在許多區(qū)別。一是性質(zhì)和資金來源不同。住房公積金屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款;個人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風險不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風險由公積金管理中心承擔，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同。個人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風險由銀行承擔。三是貸款對象有所不同。住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的離退休職工。，商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款可對一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有不同的規(guī)定。另外，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠。

　　(二)住房公積金貸款的程序

　　住房公積金貸款的基本程序包括：借款人向住房公積金管理中心提出申請、受托銀行初審合格、住房公積金管理中心審批借款、簽訂借款合同、辦理借款手續(xù)、使用及償還貸款等。

　　受托銀行與借款人應當以書面形式簽訂公積金借款合同。公積金借款合同主要包括以下 內(nèi)容：①借款人的姓名和住所。②貸款人、受托銀行的名稱和住所。③貸款的金額、期限、利率范圍。⑦違約責任。⑧當事人需要約定的其他事項。借款人在辦理借款手續(xù)過程中，還要提供貸款人認可的擔保。經(jīng)貸款機構(gòu)同意，借款人可以提前償還部分或者全部貸款本息。

　　(三)個人住房組合貸款

　　個人住房組合貸款是指符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金 的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時申請個人住房公積金貸款。借款人以所購自住住房(或 其他銀行認可的擔保方式)作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商 業(yè)性貸款。

　　貸款銀行對抵押物或質(zhì)押物進行處置的，應當采取轉(zhuǎn)讓、拍賣或者法律、法規(guī)、規(guī)章允許的其他方式。處置抵押物所得的價款應當先按下列順序分配：①支付與處置抵押物或質(zhì)押物有關的費用。②扣除與抵押物或質(zhì)押物有關的稅費。③如抵押物或質(zhì)押物為共有的，按共有產(chǎn)權(quán)的份額償還其他共有權(quán)人。④有第一抵押權(quán)人的，償還第一抵押權(quán)人的貸款本息余額及違約金、損害賠償金等。

　　個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產(chǎn)保險時應明確住房公積金貸款委托人為保險的第一受益人。

　　(四)個人住房貸款舉例

　　1.住房公積金貸款舉例

　　一位參加某市住房公積金繳存的居民，為購買一套評估價為50萬元的自住普通住房，擬申請住房公積金貸款。假定該居民目前名下的住房公積金本息余額為6000元，上個月住房公積金匯儲額為150元(包括單位和個人)，本人目前離法定退休年齡還剩30年，那么該居民在退休年齡內(nèi)預計可繳存住房公積金總額以下列方式計算：

　　本人在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額=目前本人名下住房公積金本息余額+上月住 房公積金匯儲額X剩余退休年限X12=6000十150X30X12=6(萬元)

　　另外，假定該居民還有其他3名家庭成員，按上述相同方法計算后，其他3名家庭成員在退休年齡內(nèi)預計可繳存住房公積金總額為12萬元，則該居民及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額為18萬元(6萬元十12萬元)。

　　若該居民的家庭成員同意參與本次住房公積金貸款額度計算，放棄今后住房公積金貸款 權(quán)利，則按照該市住房公積金管理中心有關貸款額度的規(guī)定，該居民可申請住房公積金貸款最高額度以下列三個額度中最低者為準：①借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額，即18萬元。②所購住房評估價的70%，即50X70%：35(萬元)。③該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額為10萬元。

　　因此，根據(jù)上述規(guī)定，該居民可申請的住房公積金貸款最高額度為10萬元。

　　2.個人住房組合貸款舉例

　　如果該居民申請住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房價款，那么還可向銀行申請個人住房組合貸款。但此兩筆貸款的總金額以房價的70%為限，即對于該兩筆貸款，可申請的最高金額為50X70%=35萬元。其中，住房公積金貸款金額為10萬元，設期限為15年，該居民在此后15年內(nèi)應供款180期，根據(jù)住房公積金貸款利率，每期假設為769.6元，而個人住房商業(yè)性貸款金額為25萬元，期限也為15年，該居民在此后15年內(nèi)應供款180期，根據(jù)個人住房商業(yè)性貸款利率，每期假設為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該居民每期供款額為769.6+821.13=1590.73(元)。