第三節　國有建設用地使用權轉讓

　　1.國有建設用地使用權轉讓條件和限制

　　■以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓(2條)

　　☆按出讓合同約定已支付全部土出讓金，并取得土地使用權證書

　　☆進行房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權出讓金;屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件(土地用途、投資數額和土地利用要求三方面)

　　■以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓(3條)

　　☆由有批準權的人民政府準予轉讓

　　☆由受讓方辦理出讓手續，繳納出讓金

　　☆經批準可以不辦理出讓手續的，轉讓方將房地產收益中的土地收益上繳國家

　　■國有建設用地使用權轉讓的限制

　　☆轉讓合同期限和建設項目完成日期不得超過原出讓合同規定，轉讓獲得的土地使用期限為建設用地使用權出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限

　　☆原出讓合同規定的土地使用受讓人的權利義務全部轉移

　　☆建設用地使用權轉讓時，其地上建筑物等所有權隨之轉讓(房隨地走)

　　☆建設用地使用權轉讓價格時顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權

　　☆建設用地使用權轉讓時規劃用途改變，需經土管部門與規劃部門批準，并調整出讓金

　　【例題1·單選題】【2008年真題】甲公司獲得一宗工業用地的土地使用權，土地使用期限為法定最高出讓年限，經5年開發建設后，將其轉讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權最長期限為( )年。

　　A.35　　B.40

　　C.45　　D.65

　　[答案]C

　　[解析]本題考查土地使用權出讓的最高年限。工業用地最高出讓年限為50年，開發期為5年，則剩余的土地使用年限為50-5=45年。

　　【例題2·單選題】【2007年真題】下列關于土地使用權轉讓的說法中，錯誤的是( )。

　　A.成片開發土地使用權只能成片轉讓

　　B.土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉移

　　C.土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權

　　D.成片開發土地轉讓的前提是必須形成工業用地或其他建設用地條件

　　[答案]A

　　2.國有建設用地使用權的轉讓方式

　　■出售

　　■交換

　　■贈與

　　3.國有建設用地使用權轉讓的程序

　　■申請

　　■審批

　　■簽訂轉讓合同

　　■公證

　　■登記

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