第三節　房地產投資項目敏感性分析

　　1.敏感性分析的含義和作用

　　■ 含義

　　☆ 指預測項目主要不確定因素的變化對項目評價指標的影響，從而找出敏感因素，分析評價指標對該因素的敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力

　　■ 敏感程度的表示方法(兩種表示方法)

　　☆ 表示為該因素按一定比例變化時引起項目指標的變動幅度

　　☆ 表示為評價指標達到臨界點時某個因素允許變動的最大幅度

　　■ 作用

　　☆ 使決策者了解不確定因素對指標的影響，提高決策的準確性和科學性

　　☆ 啟發經濟評價人員對較為敏感的因素進行分析研究，提高預測的可靠性

　　☆ 了解投資項目的風險來源和風險大小

　　☆ 可以篩選出較為敏感的因素，盡量降低其不確定性，減少投資風險

　　☆ 可以判定不確定因素在什么范圍內變化能使投資項目的經濟效益情況最好或最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數值

　　2.敏感性分析的方法

　　■ 方法

　　☆ 單因素敏感性分析

　　☆ 多因素敏感性分析

　　■ 表示方法(兩種)

　　☆ 敏感性分析表-不確定因素按一定比例變化，引起評價指標的變動幅度

　　☆ 敏感性分析圖-指標達臨界點時，某個不確定因素允許變化的最大幅度

　　3.單因素敏感性分析方法(五步)

　　3.1 確定用于敏感性分析的財務評價指標

　　■ 經營型項目-投資回收期、內部收益率

　　■ 出售型項目-凈現值、成本利潤率

　　■ 投資機會研究階段-選用靜態指標，投資收益率和靜態投資回收期

　　■ 初步可研和可研階段-動態指標，凈現值和內部收益率

　　3.2 選擇需要分析的不確定因素(兩選取原則)

　　■ 不確定因素預計在其可能的變動范圍內對經濟評價指標的影響較大(影響大)

　　■ 不確定因素在確定性經濟評價中的預測數據準確性把握不大(把握小)

　　3.3 確定因素的波動程度及其對分析指標帶來的增減變化情況

　　■ 確定不確定因素的變動幅度

　　■ 不確定因素每次變動對經濟評價指標的影響

　　■ 把不確定因素的變動及相應經濟評價指標變動結果用圖或表的形式表示出來

　　3.4 確定敏感性因素(兩種方法)

　　■ 敏感度系數(內涵就是彈性)

　　☆ 指項目評價指標變化的百分率與不確定因素變化的百分率之比

　　☆ 敏感度系數絕對值高，表示項目對該不確定因素的敏感程度高

　　☆ 系數大于零，說明指標與因素同方面變化

　　☆ 系數小于零，說明指標與因素反方向變化

　　■ 臨界點

　　☆ 臨界點是不確定因素的變化使項目由可行變為不可行的臨界數值，是費用增長的百分率或是效益降低的百分率

　　☆ 在基準收益率一定的條件下，臨界點越低，說明該因素對項目評價指標的影響越大，項目對因素越敏感

　　3.5 進一步分析

　　■ 進一步分析研究，提出相應的對策

　　4.多因素敏感性分析方法

　　■ 敏感面分析法

　　■ 樂觀-悲觀分析法

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