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　　第六章 房地產投資項目不確定性分析

　　一、單項選擇題

　　1. 下列不是房地產投資項目的主要不確定因素的為( )。

　　A.土地取得成本

　　B.租售價格

　　C.資本化率

　　D.開發周期

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P141-142

　　2. ( )是影響財務評價結果最主要的因素之一，稍有變動就可能對評價結果產生重大影響。

　　A.融資成本

　　B.空置率

　　C.投資收益率

　　D.經營成本

　　[答案]：C

　　[解析]：投資收益率是影響財務評價結果最主要的因素之一，稍有變動就可能對評價結果產生重大影響。

　　3. 通過對投資項目產量、成本和利潤關系的分析，找出投資項目經濟效益在某一范圍內的臨界值，這一分析過程就叫做( )。

　　A.風險分析

　　B.敏感性分析

　　C.盈虧平衡分析

　　D.以上選項均不正確

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P143

　　4. 某項目的預計生產能力為年產4萬噸A產品，單位產品價格12000元，年總固定成本11520萬元，單位產品可變成本6720元，單位產品銷售稅金及附加90元，欲使該項目年利潤達到3000萬元，其產量至少應達到( )噸。

　　A.27977

　　B.27879

　　C.35184

　　D.34697

　　[答案]：A

　　[解析]：根據題意，有：

　　單位產品價格*產量=利潤+年總固定成本+單位產品可變成本*產量+單位產品銷售稅金及附加*產量

　　產量=(所得稅前利潤+年總固定成本)/ (單位產品價格-單位產品可變成本-單位產品銷售稅金及附加)

　　產量=(3000+11520)÷(12000-6720-90)=2.7977萬噸。

　　5. 盈虧平衡點的生產負荷率與建設項目風險承受能力的關系是( )。

　　A.盈虧平衡點的生產負荷率的大小與風險無關

　　B.盈虧平衡點的生產負荷率高于50%，則風險可以接受

　　C.盈虧平衡點的生產負荷率越大，風險越大

　　D.盈虧平衡點的生產負荷率越小，風險越大

　　[答案]：C

　　[解析]：通常情況下，盈虧平衡點的生產負荷率(BEP)越大，風險越大，反之則相反。

　　6. 某企業生產某種產品，年固定成本為300萬元，單位產品的可變成本為120元、售價為240元，則其盈虧平衡點的銷售收入為( )萬元。

　　A.2.5

　　B.4

　　C.400

　　D.600

　　[答案]：D

　　[解析]：注意固定成本與單位可變成本的單位。設銷售數量為Q，PQ=F+VQ，即240Q=3000000+120Q，得到Q=25000。因此PQ=240×25000=600(萬元)。

　　7. 某建設項目投資2000萬元，運營期為10年，投資后自第一年年末開始每年將有400萬元的凈收益，基準收益率為12%，則該項目年凈收益的盈虧平衡值與預測值(400萬元)的偏差率為( )。已知(P/A，12%，10)=5.650

　　A.11.5%

　　B.13.2%

　　C.-11.5%

　　D.-13.2%

　　[答案]：C

　　[解析]：先求出盈虧平衡點：凈收益為0時為盈虧平衡點，由A(P/A，12%，10)=2000，得到A=2000/(P/A,12%,10)=2000/5.65=353.98。因此偏差率=(353.98-400)/400=-11.5%。

　　8. 某廠設計能力為年生產某型號零件3000件，每件售價1500元，該廠固定成本60萬元，每件產品變動成本為800元，則該廠的盈虧平衡產量為( )。

　　A.300

　　B.500

　　C.800

　　D.857

　　[答案]：D

　　[解析]：BEP(Q)=600000/(1500-800)=857。

　　9. 下列關于敏感性分析的說法中，錯誤的是( )。

　　A.可分為單因素和多因素敏感性分析

　　B.通常僅進行單因素敏感性分析

　　C.敏感性分析中，評價指標對某種因素的敏感程度可以表示該因素按一定比例變化時使評價指標值的變化程度

　　D.盈虧平衡分析屬于敏感性分析的一種類型

　　[答案]：D

　　[解析]：盈虧平衡分析和敏感性分析是兩個不同的概念。

　　10. 下列有關房地產投資風險的含義的敘述，錯誤的是( )。

　　A.風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合

　　B.用來描述偏離的參數可以是偏離的方向和大小，也可以是發生偏離的可能性

　　C.房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性

　　D.房地產投資風險僅存在風險損失

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P152，房地產投資風險不僅存在風險損失，還存在風險報酬。

　　11. 按( )，可分為局部風險和整體風險。

　　A.風險承擔者

　　B.風險的影響范圍

　　C.風險所涉及的范圍

　　D.是否有獲利機會

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P154。按風險的影響范圍，可分為局部風險和整體風險。

　　12. ( )是指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。

　　A.市場供求風險

　　B.變現風險

　　C.機會成本風險(比較風險)

　　D.收益現金流風險

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P155

　　13. 房地產投資風險識別的主要方法不包括( )。

　　A.問卷調查法

　　B.專家調查法

　　C.實驗法

　　D.情景分析法

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P156

　　14. 為了減少主觀性，選擇的專家應達到一定數量，一般應在( )位左右。

　　A.10～20

　　B.20～30

　　C.30～50

　　D.50以上

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P157。為了減少主觀性，選擇的專家應達到一定數量，一般應在10～20位左右。

　　15. 某房地產商對其開發的商業樓在未來2年租出90%的可能性進行預測，共聘請5位專家參與預測，他們的主觀估計值分別為65%，78%，80%，90%，75%。則具有的把握程度是( )。

　　A.60%

　　B.77.6%

　　C.78.3%

　　D.82.5%

　　[答案]：B

　　[解析]：P=(65%+78%+80%+90%+75%)/5=77.6%

　　參見教材P158

　　16. 以下不屬于最常用的風險防范策略的是( )。

　　A.保險策略

　　B.聯合策略

　　C.融資策略

　　D.競爭策略

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P166-167。本題考查最常用的風險防范策略。

　　二、多項選擇題

　　1. 在下述方法中，可用于進行不確定性分析方法的是( )。

　　A.盈虧平衡分析

　　B.凈現值分析

　　C.敏感性分析

　　D.風險分析

　　E.財務分析

　　[答案]：ACD

　　[解析]：參見教材P141

　　2. 不確定性分析的意義有( )。

　　A.有助于投資決策的科學化

　　B.有助于加強項目的風險管理

　　C.能夠避免決策失誤帶來的損失

　　D.有助于加強項目的風險控制

　　E.有助于明確收益最大化目標

　　[答案]：ABD

　　[解析]：本題考查不確定性分析的意義，C項正確的應該是在一定程度上能夠避免決策失誤帶來的損失，不是一定能夠避免決策失誤帶來的損失。

　　3. 盈虧平衡分析的作用包括( )。

　　A.可以預測分析投資項目的保本點

　　B.可以預測分析投資項目在某一利潤上的臨界點

　　C.可以預測分析利潤最大值

　　D.可以對單個方案進行分析

　　E.可以對多個方案進行分析

　　[答案]：ABDE

　　[解析]：參見教材P143

　　4. 采用線性盈虧平衡分析法對項目投資進行不確定性評估時，盈虧平衡點越低，則達到平衡點的( )。

　　A.銷售收入越少

　　B.銷售收入越多

　　C.成本越小

　　D.成本越大

　　E.以上選項均正確

　　[答案]：AC

　　[解析]：參見教材P145的圖6-1

　　5. 盈虧平衡點的計算方法有( )。

　　A.圖解法

　　B.費用分解法

　　C.數學計算法

　　D.回歸分析法

　　E.高低點法

　　[答案]：AC

　　[解析]：本題考查盈虧平衡點的計算方法，主要有圖解法和數學計算法兩種。

　　6. 在初步可行性研究和可行性研究階段，需采用( )。

　　A.靜態指標

　　B.動態指標

　　C.投資回收期

　　D.財務凈現值

　　E.財務內部收益率

　　[答案]：BDE

　　[解析]：參見教材P148

　　7. 若評價指標A對不確定因素F的敏感度系數為SAF，則下列表述中不正確的有( )。

　　A.SAF>0時，表示項目評價指標A與不確定因素F同方向變化

　　B.SAF<0時，表示項目評價指標A與不確定因素F同方向變化

　　C.SAF>0時，表示項目評價指標A與不確定因素F反方向變化

　　D.SAF<0時，表示項目評價指標A與不確定因素F反方向變化

　　E.|SAF|較大者敏感度系數低

　　[答案]：BCE

　　[解析]：本題考查敏感度系數的概念理解。

　　8. 敏感性分析的優點是( )。

　　A.分析指標具體

　　B.能與經濟評價指標緊密結合

　　C.分析方法容易掌握

　　D.考慮了各種不確定因素發生變動的概率

　　E.便于分析和決策

　　[答案]：ABCE

　　[解析]：參見教材P152

　　9. 下列有關房地產投資風險識別的敘述，正確的是( )。

　　A.風險識別就是感知風險

　　B.房地產投資風險識別是投資風險分析的基礎

　　C.風險識別為選擇最佳的風險應對方案提供依據

　　D.它的是特點有系統性、連續性和制度性

　　E.風險識別包括感知風險和分析風險兩個環節

　　[答案]：BCDE

　　[解析]：參見教材P153-154

　　10. 測度房地產投資風險大小的主要指標( )。

　　A.期望值

　　B.極差

　　C.變異系數

　　D.標準差

　　E.組距

　　[答案]：ACD

　　[解析]：參見教材P160-161。測度房地產投資風險大小的主要指標：標準差、變異系數和期望值。

　　11. 房地產投資風險應對方法( )。

　　A.風險預防

　　B.風險回避

　　C.風險轉移

　　D.風險組合

　　[答案]：ABCD

　　[解析]：參見教材P164。本題考查房地產投資風險應對方法。

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