71、 出售型房地產開發投資的不確定因素有( )。

　　A. 建安工程費

　　B.空置率

　　C.租金水平

　　D. 開發周期

　　E.房地產開發貸款利率

　　標準答案： A, B, C, D

　　解析：考察房地產開發投資的不確定因素。房地產開發投資的不確定因素包括：土地取得成本，建筑安裝工程費等費用，租售價格，開發周期，融資成本，空置率，經營成本，投資收益率。

　　72、 對互斥型房地產投資方案進行直接比選時，比較方案之間必須具備的可比性條件有( )。

　　A. 各方案均為房地產開發投資項目

　　B.各方案有相同的投資收益率

　　C.各方案費用和效益的計算口徑一致

　　D. 各方案有相同的計算期

　　E.各方案現金流量有相同的時間單位

　　標準答案： C, D, E

　　解析：考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對互斥方案進行比選時，必須的條件：被比較方案的費用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期;被比較方案現金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，必須經過一定轉化后方能進行比較。

　　73、 下列投標文件存在的問題中，導致投標文件無效的有( )。

　　A. 投標文件未按照招標文件的要求密封

　　B.投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章

　　C.投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認

　　D. 投標文件正文字體不一致

　　E.組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議

　　標準答案： A, B, C, E

　　解析：考察開標時，投標文件無效的情況。開標時，投標文件出現下列情形之一的，應作為無效投標文件，不得進入評標：①投標文件未按照招標文件的要求予以密封;②投標文件中的投標函未加蓋投標人的企業及企業法定代表人印章，或者企業法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文件的關鍵內容字跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金;⑤組成聯合體投標的，投標文件未附聯合體各方共同投標協議。

　　74、 房地產開發項目竣工驗收應具備的條件有( )。

　　A. 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常

　　B.有工程質量監督站簽署的質量合格文件

　　C.有施工單位簽署的工程保修書

　　D. 有完整的技術檔案和施工管理資料

　　E.工程質量監督站責令整改的問題全部整改完畢

　　標準答案： A, C, D, E

　　解析：考察房地產開發項目竣工驗收應具備的條件。開發項目竣工驗收應當具備下列條件：①完成開發項目全部設計和合同約定的各項內容，達到使用要求。交工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備正常運轉，建筑物周圍2m以內的場地清理完畢。②有完整的技術檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。④有勘察、設計、施工圖審查機構、施工、監理等單位分別簽署的質量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設行政主管部門及其委托的工程質量監督站等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

　　75、 房地產交易中導致房地產成交價格偏離正常價格的原因有( )。

　　A. 交易雙方過去互不相識

　　B.交易雙方對交易對象不夠了解

　　C.交易雙方斤斤計較

　　D. 交易雙方對市場行情不夠熟悉

　　E.交易雙方有利害關系

　　標準答案： B, D, E

　　解析：考察市場法的概述。在具體一宗房地產交易中，交易雙方可能有利害關系，可能對交易對象不夠了解或對市場行情不夠熟悉等，導致成交價格偏離正常價格。

　　76、 房地產經紀機構對其代理銷售的新建商品房進行銷售策劃前，應完成的工作有( )。

　　A. 與委托人簽訂銷售代理合同

　　B.進行銷售現場準備

　　C.從委托人處取得有關銷售資料

　　D. 與委托人進行項目結算

　　E.申請商品房預售(銷售)許可證

　　標準答案： A, C

　　解析：考察商品房銷售代理工作流程。房地產經紀機構對其代理銷售的新建商品房進行銷售策劃前，應先與委托人協商委托代理事項，簽署委托代理合同。之后從委托人處獲得有關資料。包括：反映項目特征的資料;反映開發項目合法性的資料;委托書;商品房預售許可證(當預售商品房時)。環球網校參考答案為AC，請注意，預售許可證的申請是由建設單位完成。

　　77、 房地產開發企業以實現預期投資收益率作為其開發的商品房的定價目標，在確定預期投資收益率時，應綜合考慮( )。

　　A. 安全風險率

　　B.房價上漲率

　　C.安全收益率

　　D. 通貨膨脹率

　　E.風險報酬率

　　標準答案： C, D, E

　　解析：考察房地產定價的咪表目標。預期投資收益率是房地產開發企業要達到的最低收益率，是一個預期指標，一般應包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率。

　　78、 下列人員中，具備業主身份的有( )。

　　A. 房屋權屬證書記載的房屋所有權人

　　B.合法購得房屋但尚未依法辦理所有權登記的人

　　C.房屋所有權人的父親

　　D. 房屋的承租人

　　E.房屋的借用人

　　標準答案： A, B

　　解析：考察業主身份的內容。具備業主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權屬證書記載的房屋所有權人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人;取得建筑物專有部分所有權的人。

　　79、 下列成本費用中，可納入物業服務成本或物業服務支出的有( )。

　　A. 物業服務人員工資

　　B.物業管理區域綠化養護費用

　　C.物業服務人員獎金

　　D. 物業管理區域公共秩序維護費用

　　E.物業管理用房保修期滿后的改造費用

　　標準答案： A, B, D

　　解析：考察物業服務成本的內容。物業服務成本或物業服務支出一般包括以下內容：

　　(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業服務企業固定資產折舊;(10)經業主同意的其他費用。

　　80、 下列個人住房抵押貸款做法中，會降低月償還額的有( )。

　　A. 提高首付款比例

　　B.爭取貸款利率優惠

　　C.增加貸款額度

　　D.延長貸款期限

　　E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

　　標準答案： A, B, D, E

　　解析：本題為開放性試題，考察個人住房貸款的相關術語及計算。提高首付款比例、爭取貸款利率優惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。環球網校參考答案為ABDE。

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