2020中級會計真題答案 ※ 真題下載

　　真題考點：租賃合同

　　(一)租賃合同概述

　　概念：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　形式：租賃合同中租賃期限為6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　期限：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

　　(二)當事人的權利義務

　　承租人：

　　1、在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　2、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　3、承租人應當按照約定的方法或按照租賃物的性質使用租賃物，并應當妥善保管租賃物，如因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

　　4、承租人經出租人同意，還可以將租賃物轉租給第三人，在這種情況下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　5、承租人應當按照約定的期限支付租金。租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。

　　注意：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　出租人：

　　1、出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

　　2、出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

　　(三)房屋租賃合同：房屋租賃合同是指以房屋為租賃標的物的租賃合同。

　　1、房屋租賃合同的效力。

　　(1)出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　(2)出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

　　(4)當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　(5)當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。

　　出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的;(2)已經辦理登記備案手續的;(3)合同成立在先的。

　　房屋租賃合同無效的法律后果：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

　　2、房屋租賃合同的解除

　　發生下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

　　(1)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

　　(2)租賃房屋權屬有爭議的;

　　(3)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

　　3、承租人的優先權

　　(1)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。

　　(2)租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　(3)具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使優先購買權的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的;第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

　　試題回顧

　　1、甲把房屋出租給乙，約定租期5年。半年后，甲未通知乙，將該房屋以150萬元的價格出賣知情的養子丙，并辦理過戶登記。乙得知后提出異議。對此,下列表述正確的是()。

　　A、乙有權主張甲、丙的買賣合同無效

　　B、乙有權自知道之日起15天內主張優先購買權

　　C、乙有權主張甲、乙間租賃合同對丙繼續有效

　　D、丙有權請求乙搬離該房屋

　　參考答案：C

　　參考解析：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。

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