2021中級會計師真題答案 ※ 真題下載

2021.9.5中級會計《經濟法》真題考點

——合同法——房屋租賃合同

　　1、房屋租賃合同效力

　　(1)無效的房屋租賃合同

　　①出租未取得建設工程規劃許可證或未按許可證的規定建設的房屋

　　②出租人未經批準或未按照批準內容建設的臨時建筑。

　　③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

　　但以上違法因素在一審法庭辯論終結前消滅的，人民法院應當認定租賃合同有效。

　　(2)當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　(3)房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

　　2、出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(占有>登記備案>合同成立)

　　(1)已經合法占有租賃房屋的;

　　(2)已經辦理登記備案手續的;

　　(3)合同成立在先的。

　　【提示】不能取得租賃房屋的承租人有權依法請求解除合同、賠償損失。

　　3、房屋租賃合同的解除

　　發生下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

　　(1)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

　　(2)租賃房屋權屬有爭議的;

　　(3)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

　　4、房屋租賃中承租人的優先權

　　(1)出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　【鏈接】租賃物(不限于房屋)在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　(2)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。 但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

　　(3)租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

　　①房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

　　②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　【鏈接】抵押在先，出租在后的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

　　(4)具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

　　①房屋共有人行使優先購買權的;

　　②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

　　③出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權;出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

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