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　　投資性房地產(chǎn)

　　(一)投資性房地產(chǎn)的定義

　　所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的特征

　　1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動;

　　2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別與企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。

　　3.投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，一是成本模式，二是公允價值計量模式。

　　投資性房地產(chǎn)的入賬價值確認

　　1.總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產(chǎn)的核算標準相同。

　　2.不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構成

　　(1)外購的投資性房地產(chǎn)。按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費作為其入賬價值。

　　(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。

　　(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規(guī)定的按照相應的準則規(guī)定予以確定。比如債務重組轉入的投資性房地產(chǎn)就應按債務重組準則的規(guī)定來處理。

　　持有待售的固定資產(chǎn)

　　1.同時滿足下列條件的非流動資產(chǎn)應當劃分為持有待售

　　①企業(yè)已經(jīng)就處置該非流動資產(chǎn)作出決議;

　　②企業(yè)已經(jīng)與受讓方簽訂了不可撤銷的轉讓協(xié)議;

　　③該項轉讓將在一年內完成。

　　2.持有待售的非流動資產(chǎn)包括單項資產(chǎn)和處置組，處置組是指作為整體出售或其他方式一并處置的一組資產(chǎn)。如果處置組是一個資產(chǎn)組，并且按照《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定將企業(yè)合并中取得的商譽分攤至該資產(chǎn)組，那么處置組應包括商譽。

　　3.持有待售的固定資產(chǎn)首先比較其賬面價值與公允處置凈額(公允價值減去處置費用后的凈額)，如果賬面價值高于公允處置凈額應按其其差額提取減值準備，如果賬面價值低于公允處置凈額則不作處理;

　　4.持有待售固定資產(chǎn)不計提折舊。

　　5.符合持有待售條件的無形資產(chǎn)等其他非流動資產(chǎn)，比照上述原則處理，此處所指其他非流動資產(chǎn)不包括遞延所得稅資產(chǎn)、《企業(yè)會計準則第22號——金融工具確認和計量》規(guī)范的金融資產(chǎn)、以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)、保險合同中產(chǎn)生的合同權利。

　　6.某項資產(chǎn)或處置組被劃分為持有待售，但后來不再滿足持有待售的固定資產(chǎn)的確認條件，企業(yè)應當停止將其劃分為持有待售，并按照下列兩項金額中較低者計量：

　　①該資產(chǎn)或處置組被劃分為持有待售之前的賬面價值，按照其假定在沒有被劃歸為持有待售的情況下原應確認的折舊、攤銷或減值進行調整后的金額;

　　②決定不再出售之日的可收回金額。

　　7.持有待售的固定資產(chǎn)報表列示

　　持有待售的固定資產(chǎn)應由非流動資產(chǎn)重分類為流動資產(chǎn)列示。

　　投資性房地產(chǎn)的確認

　　(一)投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：

　　1.企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關的租金收入或增值收益;

　　2.該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　　該確認條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認條件相同，并無特別之處。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的確認時點：

　　1.用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認日;

　　2.持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當局就該事項作出正式書面決議的日期。

　　3.持有以備增值后轉讓的土地使用權以企業(yè)將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期為準。

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