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　　投資性房地產

　　(一)投資性房地產的定義

　　所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。

　　(二)投資性房地產的特征

　　1.投資性房地產是一種經營活動;

　　2.投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別與企業作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產。

　　3.投資性房地產有兩種計量模式，一是成本模式，二是公允價值計量模式。

　　投資性房地產的入賬價值確認

　　1.總的原則：歷史成本原則。即企業取得投資性房地產時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產的核算標準相同。

　　2.不同取得渠道下投資性房地產的入賬成本構成

　　(1)外購的投資性房地產。按買價和可直接歸屬于該資產的相關稅費作為其入賬價值。

　　(2)自行建造的投資性房地產。按建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產成本。

　　(3)以其他方式取得的投資性房地產。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規定的按照相應的準則規定予以確定。比如債務重組轉入的投資性房地產就應按債務重組準則的規定來處理。

　　持有待售的固定資產

　　1.同時滿足下列條件的非流動資產應當劃分為持有待售

　　①企業已經就處置該非流動資產作出決議;

　　②企業已經與受讓方簽訂了不可撤銷的轉讓協議;

　　③該項轉讓將在一年內完成。

　　2.持有待售的非流動資產包括單項資產和處置組，處置組是指作為整體出售或其他方式一并處置的一組資產。如果處置組是一個資產組，并且按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定將企業合并中取得的商譽分攤至該資產組，那么處置組應包括商譽。

　　3.持有待售的固定資產首先比較其賬面價值與公允處置凈額(公允價值減去處置費用后的凈額)，如果賬面價值高于公允處置凈額應按其其差額提取減值準備，如果賬面價值低于公允處置凈額則不作處理;

　　4.持有待售固定資產不計提折舊。

　　5.符合持有待售條件的無形資產等其他非流動資產，比照上述原則處理，此處所指其他非流動資產不包括遞延所得稅資產、《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》規范的金融資產、以公允價值計量的投資性房地產和生物資產、保險合同中產生的合同權利。

　　6.某項資產或處置組被劃分為持有待售，但后來不再滿足持有待售的固定資產的確認條件，企業應當停止將其劃分為持有待售，并按照下列兩項金額中較低者計量：

　　①該資產或處置組被劃分為持有待售之前的賬面價值，按照其假定在沒有被劃歸為持有待售的情況下原應確認的折舊、攤銷或減值進行調整后的金額;

　　②決定不再出售之日的可收回金額。

　　7.持有待售的固定資產報表列示

　　持有待售的固定資產應由非流動資產重分類為流動資產列示。

　　投資性房地產的確認

　　(一)投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認：

　　1.企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益;

　　2.該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　該確認條件與企業的一般資產的確認條件相同，并無特別之處。

　　(二)投資性房地產的確認時點：

　　1.用于出租的投資性房地產以租賃開始日為確認日;

　　2.持有以備經營出租的空置建筑物，以企業管理當局就該事項作出正式書面決議的日期。

　　3.持有以備增值后轉讓的土地使用權以企業將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期為準。

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