第十一章 用益物權

　　用益物權(如地上權、永佃權、典權、用益權、居住權、地役權等)是對他人所有的物，在一定范圍內進行占有、使用、收益、處分的他物權。

　　特征：

　　用益物權以對標的物的使用、收益為其主要內容，并以對物的占有為前提;

　　用益物權是他物權、限制物權和有期限物權;

　　用益物權是不動產物權。

　　在法律沒有特別規定或合同沒有特殊約定時，下列哪些權利人可以取得原物所生自然草息的所有權?( )

　　A.農村土地承包經營權人 B.采礦權人 C.典權人 D.質權人

　　[參考答案] ABC[解題思路和依據] 選項A、B、C都是用益物權，取得孽息所有權是用益物權的當然內容。而選項D是擔保物權，質權人只能占有孽息，而不能取得孽息的所有權

　　一、國有土地使用權

　　產生

　　1、 土地劃撥：

　　現行法律中劃撥土地不能抵押;

　　劃撥土地上房屋轉讓時房屋轉讓有效，應當補償土地出讓金。

　　2、鄉(鎮)村建設用地

　　1) 農村居民住宅用地。土地管理法規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(一人一生只有一次，本村村民的待遇無償取得)。

　　2) 鄉(鎮)村企業建設用地。

　　3、土地使用權出讓：國家以土地所有人身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為(協議、招標和拍賣)。改變用途要得到批準。

　　二、土地承包經營權

　　有期限，種植業、林業、畜牧業、漁業生產，其期限為30年;荒山荒地植樹造林50年不變。

　　三、宅基地使用權(農村居民的用益物權)

　　農村居民出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。農村居民遷居并拆除房屋后騰出的宅基地，由集體組織收回，統一安排使用。

　　公民不得買賣或變相買賣宅基地。非法轉讓宅基地，視其情節可以沒收非法獲取的價款或收回對宅基地的使用權。

　　四、典權——典權人支付典價，對他人的不動產進行占有、使用、收益的權利。

　　典權：僅限于房屋。

　　(一)典權人享有除房屋所有權以外的所有權利。

　　(二)典價：出賣價格的5/10-8/10.

　　(三)典權人的權利義務：收取孳息、轉典(轉典的典價不能超過原典價)、出租、優先購買權(不適用贈予，互易如果是非種類物可以，非種類物不行)、分擔風險(很重要，看P121案例，典權存續期間，典物如果因不可抗力導致全部或部分滅失時，就滅失的部分，典權與回贖權均歸消滅。在出典人就典物余存的部分回贖時，滅失部分的價值的一半，可以從典價中扣除)。

　　(四)出典人的權利義務：讓與典物所有權、設定擔保物權(只能是抵押權，不能設立與典權性質不能并列的權利，如典權、地上權)、回贖不以原出典人為限。

　　(五)典權贖回期限：30年內任意時間。

　　(六)找貼(找貼是在典權存續中出典人將典物所有權讓與典權人，找回典物的當時價格與典價的差額，從面使典權消滅的一種方法)、作絕(有期限的典權，因期限屆滿由典權人得到所有權，典權亦因混同而消滅)、別賣(典權附有到期不贖，聽由典權人出賣典物收回典價條款時，因典物別賣于第三人而使典權消滅)的含義。

　　(七)在房屋出典期間或者典期屆滿時，當事人之間約定延長典期或者增減典價的，應當準許。承典人要求出典人高于原典價回贖的，一般不予支持。以合法流通物作典價的，應當按照回贖時市場零售價格折算。

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