三、不動產所有權的取得與喪失

　　在物權理論中，不動產是指形體上不可移動的財產，特別是土地和附著于土地的財產，如建筑物。動產與不動產是所有權中最重要的物的劃分，而不動產所有權是最重要的物權之一。

　　(一)不動產所有權的取得

　　對于不動產，我國目前允許取得所有權的，只有房屋以及其他土地附著物。作為不動產取得原因的法律行為主要有兩種：一是合同，如買賣合同、贈與合同以及互易合同;二是單方法律行為，如受遺贈。作為不動產取得原因的法律行為以外的事實主要有如下幾種：一是繼承;二是建造或種植，如房屋的建造、樹木的栽種等;三是法院判決或強制執行以及沒收等行政行為。

　　不動產所有權的取得必須采用特定方式。我國將登記作為不動產所有權轉移的特別生效要件。登記的作用主要在于：一是由有關機關對該項權利轉移事宜進行審查，以確保交易的合法性。二是將此項權利變動公之于眾，以保護第三人的利益。

　　(二)不動產所有權的喪失

　　不動產所有權的喪失是指不動產所有人因某種法律事實而喪失其所有權。引起不動產所有權喪失的原因主要有：

　　1.所有人拋棄不動產的所有權，即不動產所有權人主動放棄其對不動產的所有權。 2.出讓人轉讓不動產所有權，如出賣。

　　3.不動產滅失。

　　4.所有權被強制消滅。即國定司法機關或行政機關為了公共利益或者因為所有權人的違法或違約，而對某項財產征用、征購、拍賣、沒收等。

　　5.所有權主體消滅。比如法人被撤銷等。

　　四、動產所有權的取得與喪失

　　(一)動產所有權的取得

　　與不動產所有權一樣，動產所有權也可因法律行為和法律行為以外的事實取得。其中，因法律行為取得所有權的情形與不動產不同。因法律行為以外的事實取得所有權時，除不動產所有權取得中所列舉的情形外，還包括動產所有權取得的特有原因。

　　1.先占

　　先占是指以自己所有的意思，先于他人而占有無主的財產。其要件為，占有的客體是無主的動產，占有者以自己所有的意思而不是作為他物權或債權來占有，先于他人占有。一般西方民法規定，獲得遺失物、漂流物、埋藏物在一定期問內無人認領的，即成為無主財產，歸拾得人、發現人所有0在我國所有權歸屬不明的物屬于國家所有,一般不發生先占問題。

　　2.拾得遺失物

　　依我國《民法通則》第79條第2款之規定，拾得遺失物、漂流物或失散的飼養動物，應當歸還失主，因此支出的費用由失主償還。可見，我國法律明確規定遺失物、漂流物及失散的飼養動物的所有權歸于失主(即原所有人或占有人)，拾得人有義務將拾得物返還失主，否則，視為對他人所有權的侵犯。也就是說，返還拾得物并不僅僅是道德上的或任意性的義務，而是法律規定的必須履行的強制性義務。

　　3.發現埋藏物

　　依我國《民法通則》第79條第1款之規定，所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有。接收單位應當對上繳的單位或個人給予表揚或物質獎勵。此外，我國最高人民法院《民通意見》第93條還規定，公民、法人對于挖掘、發現的埋藏物、隱藏物，如果能夠證明屬其所有，而且根據現行的法律、政策又可歸其所有的，應當予以保護。因此，在實踐中，應把握以下三個原則：

　　(1)如果當事人不能證明某埋藏物或隱藏物歸其所有，則就應確定該埋藏物或隱藏物歸國家所有。

　　(2)對于法律規定歸國家所有的埋藏物或隱藏物，一律屬于國家所有。比如，依照《中華人民共和國文物保護法》第4條的規定，我國境內地下、內水和領海中遺存的一切具有歷史、科學和藝術價值的文物以及古文化遺址、古墓葬等，均屬于國家所有。

　　(3)對于埋藏物、隱藏物在發現時所有人不明，而以后所有人又明確的情況下，所有人應當可以依法請求國家返還。

　　4.善意取得

　　原物由占有人轉讓給善意第三人時，善意第三人一般可取得原物的所有權，所有權人不得清求善意第三人返還原物。這里的原物只限于動產，不動產不能善意取得。

　　在我國司法實踐中，根據不同情況，本著既要保護所有人的合法權益，又要維護第三人的合法權益，來決定是否返還原物。

　　在我國目前司法實踐中，適用善意取得制度應具備以下條件：

　　(1)善意取得的標的必須是法律允許自由流通的動產。因為不動產所有權的取得、變更、喪失均以登記為生效要件，交易中不易使人誤信占有人為所有人，所以一般不適用善意取得制度。

　　(2)善意第三人必須是有償取得動產的占有。一般認為，無償取得動產者的利益較之物的真正所有人的利益，后者更值得保護。

　　(3)善意第三人須自無處分權人處取得占有。即該無權處分人可能有占有權，并且事實上占有原物，但無處分權，其轉讓系非法轉讓。

　　(4)第三人必須是公然和善意取得占有。所謂公然，即非隱秘;所謂善意，是指第三人不知且不可能知道占有人系非法轉讓，包括兩層意思：一是第三人誤信轉讓人為所有人或其他有處分權的人。二是依轉讓物時的環境，他可不可能知道占有系非法轉讓人。

　　(5)非法轉讓人的占有須是基于所有人的意思而取得。

　　5.添附

　　所謂添附，指民事主體把不同所有人的財產或勞動成果相結合，從而形成一種新形態的財產。如果要恢復原狀，在事實上不可能或者經濟上不合理，則法律規定由一人取得添附物的所有權或者共有合成物。因此，添附為動產所有權取得的原因。

　　添附有附合、混合、加工三種類型。

　　(1)附合。附合分為動產附合與不動產附合。動產附合，指所有人各異的動產互相結合，非經毀損不能分離或者分離的費用太高時，發生的動產所有權變動的法律事實。

　　(2)混合。混合指所有人各異的動產互相合成為一物，不能識別或者識別費用太高，從而發生所有權的變動的法律事實。混合的構成要件為：第一，須為動產和動產的混合。第二，須動產所有人不同。第三，須不能識別或費用太高。混合的物權效果，原則上各動產所有人按照混合時的價值共有混合物;但是混合后的動產中有可以視為主物的，該主物所有人取得混合物的所有權，如咖啡與糖混合，咖啡可視為主體，由咖啡所有人取得其所有權。

　　(3)加工。加工，指就他人動產加以制作或改造，做成新物，從而發生物權變動的法律事實。

　　6.天然孳息之取得

　　天然孳息是一種動產，天然孳息由產生孳息的原物的所有權人取得。如奶牛的所有權人取得牛奶，母畜的所有權人取得仔畜所有權。

　　(二)動產所有權的喪失

　　參見第三節第二個大問題，不動產所有權的喪失。

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