【內(nèi)容導航】

　　抵押權

　　【所屬章節(jié)】

　　第三章 物權法律制度

　　【知識點】抵押權

　　抵押權

　　考點1：抵押合同

　　1.設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。

　　2.訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權直接歸債權人所有，但該“流押條款”的無效不影響抵押合同其他條款的效力。(2013年案例分析題)

　　【相關鏈接】質(zhì)權人在債務履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務人不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權人所有，但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。

　　考點2：抵押物

　　1.禁止抵押的財產(chǎn)

　　(1)土地所有權;

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

　　(3)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;

　　(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn);

　　(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

　　(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　2.房地一體原則

　　(1)城市房地產(chǎn)

　　以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押;以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(2)農(nóng)村集體土地

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押;以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。

　　3.土地承包經(jīng)營權

　　《物權法》縮小了土地承包經(jīng)營權的可抵押范圍，將“家庭土地承包經(jīng)營權”排除在外，只允許以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權作為抵押財產(chǎn)。

　　考點3：抵押權的設立

　　1.登記生效

　　(1)建筑物和其他土地附著物;

　　(2)建設用地使用權;

　　(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權;

　　(4)正在建造的建筑物。

　　【解釋】不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理抵押登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。(2016年案例分析題)

　　2.登記對抗

　　當事人以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　3.動產(chǎn)的浮動抵押

　　(1)經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就實現(xiàn)抵押權時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　(2)浮動抵押的抵押權自抵押合同生效時設立，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　(3)浮動抵押即使已經(jīng)登記，也不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。

　　考點4：抵押擔保的范圍

　　1.抵押擔保的債權范圍

　　抵押權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。當事人另有約定的，按照約定。

　　【相關鏈接1】保證的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權的費用。當事人另有約定的，按照約定。

　　【相關鏈接2】質(zhì)權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管質(zhì)押財產(chǎn)和實現(xiàn)質(zhì)權的費用。當事人另有約定的，按照約定。

　　【相關鏈接3】留置擔保的范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、留置物保管費用和實現(xiàn)留置權的費用。

　　2.以登記為準

　　抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。

　　3.新增的不動產(chǎn)

　　(1)城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

　　(2)建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。對該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。(2008年案例分析題、2013年案例分析題)

　　4.物上代位性

　　擔保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。(2008年案例分析題、2014年案例分析題)

　　【相關鏈接】擔保期間，質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，質(zhì)權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

　　5.孳息

　　債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。抵押權人所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

　　【相關鏈接1】質(zhì)權人有權收取質(zhì)押財產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外。所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

　　【相關鏈接2】留置權人有權收取留置財產(chǎn)的孳息，所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

　　6.從物

　　抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。

　　【相關鏈接】動產(chǎn)質(zhì)權的效力及于質(zhì)物的從物。但是，從物未隨同質(zhì)物移交質(zhì)權人占有的，質(zhì)權的效力不及于從物。

　　7.添附

　　(1)抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物。

　　(2)第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

　　(3)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金。

　　考點5：抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　1.抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　2.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　考點6：抵押物的出租

　　1.先出租后抵押

　　訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

　　2.先抵押后出租

　　(1)抵押權設定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權將抵押物出租。(2010年案例分析題)

　　(2)抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。(2014年案例分析題)

　　【相關鏈接1】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。只有在房屋租賃中承租人才享有優(yōu)先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權。

　　【相關鏈接2】出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　考點7：抵押權的實現(xiàn)

　　1.抵押物拍賣價款的清償順序

　　(1)實現(xiàn)抵押權的費用;

　　(2)主債權的利息;

　　(3)主債權。

　　2.土地出讓金優(yōu)先于抵押權

　　拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，應當首先依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，抵押權人可主張剩余價款的優(yōu)先受償權。(2013年案例分析題)

　　3.不可分性

　　(1)主債權未受全部清償?shù)模盅簷嗳丝梢跃偷盅何锏娜啃惺蛊涞盅簷啵磦鶛嗖糠智鍍敚划a(chǎn)生抵押權部分消滅的效力。

　　(2)主債權被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使全部抵押權。

　　(3)主債務被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數(shù)個債務人履行債務。但是，第三人提供抵押的，債權人許可主債務人轉(zhuǎn)讓債務未經(jīng)抵押人書面同意時，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務，不再承擔擔保責任。

　　(4)抵押物部分滅失，殘存部分仍擔保債權之全部。

　　考點8：物權重合

　　1.同一財產(chǎn)向兩個以上債權人設定抵押時的清償順序

　　(1)不動產(chǎn)

　　按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。(2018年案例分析題)

　　(2)動產(chǎn)

　　①抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;

　　②抵押權已登記的先于未登記的受償;

　　③抵押權均未登記的，按照債權比例清償。

　　【解釋1】順位在后的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順位在先的抵押擔保債權的部分受償。(2018年案例分析題)

　　【解釋2】順位在先的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現(xiàn)后的剩余價款應予提存，留待清償順位在后的抵押擔保債權。如果抵押物的變價所得不足以清償順位在先的抵押權，則順位在后的抵押權消滅，其所擔保的債權轉(zhuǎn)化為普通債權。

　　2.抵押權順位的變更

　　抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權順位的變更，未經(jīng)其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。

　　考點9：最高額抵押

　　1.最高額抵押的概念

　　為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　2.債權的確定

　　有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

　　(1)約定的債權確定期間屆滿;

　　(2)沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿2年后請求確定債權;

　　(3)新的債權不可能發(fā)生;

　　(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;

　　(5)債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;

　　(6)法律規(guī)定債權確定的其他情形。

　　3.最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。

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