>>>2017年注冊會計師考試《稅法》章節考點匯總

　　第五節 應稅收入和扣除項目的確定

　　第六節 應納稅額的計算

　　一、增值額的確定

　　土地增值稅的征稅對象即增值額=應稅收入—扣除項目

　　在實際的房地產交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收：

　　1、隱瞞虛報房地產成交價格的;

　　2、提供扣除項目金額不實的;

　　3、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　二、應納稅額的計算方法

　　土地增值稅的計算方法有兩種：

　　一種是超率累進稅率的定義法，這是《土地增值稅暫行條例》規定的計稅方法;

　　另一種是簡便計算法，其計算公式為：

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×扣除系數

　　土地增值稅的計算步驟如下：(1)計算轉讓房地產取得的收入;(2)計算扣除項目金額;(3)計算增值額：(4)計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率;(5)計算應納稅額。

　　三、應稅收入的確定

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。從形式看，包括：①貨幣收入②實物收入③其他收入。

　　四、扣除項目的確定

　　(一)新建房地產的扣除項目的確定：

　　1、取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：

　　(1)納稅人為取得土地使用權支付的地價款;

　　(2)納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費。

　　2、房地產開發成本：是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：①土地的征用及拆遷補償費②前期工程費③建筑安裝工程費④基礎設施費⑤公共配套設施費⑥開發間接費用等。

　　[考情分析]考試中房地產開發成本的確定主要有以下幾種情況：

　　①直接告訴該項成本：主要在選擇題目中出現;

　　②告訴一塊土地的土地開發成本，但該塊土地中開發后有一部分用于非應稅的用途：按項目的比例分配準予扣除的土地成本和開發成本。

　　[例題]2007年考題中：某開發公司1月通競拍取得市區一處土地的使用權，支付土地出讓金6000萬元，繳納相稅費240萬元;以上述土地開發建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓(后附：寫字樓作價9000萬元與他人聯營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險)各一棟，占地面積各為1/3;計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額=(6000+240)×2/3=4160(萬元)

　　3、房地產開發費用：開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按《實施細則》的標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。

　　①利息支出據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額;

　　②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除;

　　用公式表示：房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。

　　用公式表示：房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

　　注意：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　4、與轉讓房地產有關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”，即：營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。

　　注意：在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　內資：

　　①房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。(二稅一費)

　　②其他納稅人繳納的印花稅允許扣除(按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費)

　　外商：

　　①房地產開發企業。(一稅)(外商投資企業因其不屬于城建稅和教育費附加的納稅人，下同) ②其他納稅人。(二稅)

　　5、財政部規定的其它扣除項目。

　　此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示：加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　[典型例題1]某中外合資房地產開發公司，2006年發生以下業務：(改自2007年考試題)

　　(1)1月通競拍取得市區一處土地的使用權，支付土地出讓金6000萬元，繳納相稅費240萬元;

　　(2)以上述土地開發建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3;

　　(3)住宅樓開發成本3000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元;

　　(4)寫字樓開發成本4000萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數額;

　　(5)與住宅樓配套的會所開發成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據相關規定，會所產權屬于住宅樓全體業主所有;

　　(6)9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元;將寫字樓作價9000萬元與他人聯營開設一商場，收取固定收入，不承擔經營風險，當年收到250萬元。

　　其他相關資料：該房地產公司所在省規定，按土地增值稅暫行條例規定的高限計算扣除房地產開發費用。

　　要求：根據上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數：

　　(1)計算公司應繳納的營業稅;

　　(2)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額;

　　(3)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額;

　　(4)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目;

　　(5)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金;

　　(6)計算公司應繳納的土地增值稅。

　　【答案】

　　(1)應繳納的營業稅=15000×5%+250×5%=762.5(萬元)

　　(2)公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額=(6000+240)×2/3=4160(萬元)

　　(3)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發成本的金額=3000+480=3480(萬元)

　　(4)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發費用和其他扣除項目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬元)

　　(5)公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金=15000×5%=750(萬元)

　　(6)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率

　　應納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬元)

　　[典型例題2]2008年某國有商業企業利用空房空地進行住宅商品房開發，按照國家有關規定補交土地出讓金2 840萬元，繳納相關稅費160萬元;住宅開發成本2 800萬元，其中含裝修費用500萬元;房地產開發費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明);當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計9 000萬元;繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。計算該企業銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。

　　【答案】(1)住宅銷售收入為19 000萬元

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權所支付的金額為：2840+160=3 000萬元

　　②住宅開發成本為2800萬元

　　③房地產開發費用為：(3000+2800)×10%=580(萬元)

　　④與轉讓房地產有關的稅金為：495+4.5=499.5(萬元)

　　⑤轉讓房地產的扣除項目金額為：3 000+2 800+580+499.5=6 879.5(萬元)

　　(3)計算轉讓房地產的增值額：19 000-6 879.5=12 120.5(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%

　　(5)計算應繳納的土地增值稅稅額﹦12 120.5×50%-6 879.5×15%=5028.33(萬元)

　　(二)存量房地產的扣除項目的確定：

　　(1)房屋及建筑物的評估價格

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　(2)取得土地使用權所支付的地價款和國家統一規定交納的有關費用

　　(3)轉讓環節的稅金

　　[典型例題]某國有企業2006年5月在市區購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為(B)(2008年考題)

　　A.400萬元 B.1485萬元 C.1490萬元 D.200萬元

　　答案：

　　評估價格=12000×70%=8400(萬元)，

　　稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)，

　　增值額=10000-8400-115=1485(萬元)

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