>>>2017年注冊會計師考試《稅法》章節考點匯總

　　第八節 征收管理

　　一、 納稅地點：

　　土地增值稅納稅人發生應稅行為應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。

　　納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。

　　二、納稅申報：納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的7日內辦理納稅申報。

　　三、房地產開發企業土地增值稅清算：

　　(一)土地增值稅的清算受理

　　1.納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的。

　　2.對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　(4)省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

　　納稅人應當在滿足條件之日起90日內或收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

　　(二)清算審核方法

　　3.非直接銷售和自用房地產的收入確定。

　　(1)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

　　①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

　　②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　(2)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。

　　13.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　(4)房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

　　(三)核定征收

　　在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

　　1.在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收：

　　(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　[典型例題1]對房地產開發企業進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是(A)(2007年考題)

　　A.房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除

　　B.房地產開發企業提供的開發間接費用資料不實的，不得扣除

　　C.房地產開發企業提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地產開發企業銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋價值的10%

　　[典型例題2]下列各項中，房地產開發公司應進行土地增值稅清算的有(ABC)。(2008年考題)

　　A.直接轉讓土地使用權的

　　B.房地產開發項目全部竣工完成銷售的

　　C.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

　　D.取得銷售(預售)許可證滿2年仍未銷售完畢的

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