>>>2017年注冊會計師考試《稅法》章節考點匯總

　　第八節 房地產開發經營業務的所得稅處理

　　一、房地產開發經營業務的定義

　　依據國稅發〔2009〕31號文規定，企業房地產開發經營業務是指包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品的一系列經營活動。

　　在中國境內從事房地產開發經營業務的企業(以下簡稱企業)，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

　　1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

　　2.開發產品已開始投入使用。

　　3.開發產品已取得了初始產權證明。

　　二、收入的稅務處理

　　(一)開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入;未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

　　(二)企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。

　　2.采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

　　4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

　　(1)采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

　　(2)采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現;如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

　　(3)采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

　　(4)采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述(1)至(3)項規定確認收入的實現;包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

　　(三)企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

　　1.按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;

　　2.由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;

　　3.按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

　　(四)企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

　　1.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

　　2.開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

　　3.開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

　　4.屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

　　(五)企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　(六)企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

　　三、成本、費用扣除的稅務處理

　　(一)企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

　　(二)企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

　　(三)企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。

　　(四)企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

　　(五)企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

　　1.屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

　　2.屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

　　(六)企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

　　(七)企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

　　(八)企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

　　(九)企業的利息支出按以下規定進行處理：

　　1.企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

　　2.企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

　　(十)企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。

　　(十一)企業開發產品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。

　　(十二)企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

　　四、計稅成本的核算方法

　　(二)計稅成本對象的確定原則如下：

　　1.可否銷售原則。2.分類歸集原則。3.功能區分原則。4.定價差異原則。5.成本差異原則。6.權益區分原則。

　　(三)開發產品計稅成本支出的內容如下：

　　1.土地征用費及拆遷補償費。2.前期工程費。3.建筑安裝工程費。4.基礎設施建設費。5.公共配套設施費。6.開發間接費。

　　(四)企業計稅成本核算的一般程序如下：(略)

　　(五)企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：1.占地面積法。2.建筑面積法。3.直接成本法。4.預算造價法。

　　(六)企業下列成本應按以下方法進行分配：

　　1.土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

　　2.單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。

　　3.借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

　　4.其他成本項目的分配法由企業自行確定。

　　(七)除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：

　　1.出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

　　2.公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。

　　3.應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。

　　(八)企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

　　五、特定事項的稅務處理

　　(一)企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

　　1.凡開發合同或協議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額;如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

　　2.凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：

　　(1)企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

　　(2)投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

　　(二)企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

　　企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品(包括首次取得的和以后應取得的)的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

長按二維碼關注即可獲取注冊會計師證

獲取2017注會考試試題

獲取10頁精華點題講義

獲取歷年考試真題試卷

獲取2套仿真內部資料

注冊會計師題庫【手機題庫下載】| 微信搜索"考試吧注冊會計師"

　　相關推薦：

　　這三類人非常適合報注會 快來看看你是哪一類

　　2017年注冊會計師《審計》專項試題及答案匯總

　　2017年注會《財務成本管理》專項試題及答案匯總