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　　第一節 基礎知識

　　1.個人住房貸款的概念和分類

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。

　　個人住房貸款的分類

　　2.個人住房貸款的特征

　　(1)貸款金額大、期限長。

　　(2)以抵押為前提建立的借貸關系。實質是一種融資關系，是以抵押為前提建立起來的一種借貸關系。

　　(3)風險因素類似，風險具有系統性特點。客戶還款能力、還款意愿、房地產交易市場的穩定性和規范性對風險的影響較大。

　　3.個人住房貸款的發展歷程

　　第一階段，1995年中國人民銀行頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，標志著我國住房貸款業務的正式啟動。

　　第二階段，以1998年住房制度改革及中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》為標志，個人住房貸款業務進入快速發展階段。

　　4.個人住房貸款的要素

　　(1)貸款對象

　　具有完全民事行為能力的自然人：

　　①合法有效的身份或居留證明;

　　②有穩定的經濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;

　　③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　　④有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;

　　⑤貸款銀行規定的其他條件。

　　(2)貸款利率

　　按商業性貸款利率執行，上限放開，實行下限管理。個人住房貸款的下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.7倍。

　　(3)貸款年限

　　①貸款最高期限為30年;

　　②個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限;

　　③一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。

　　(4)還款方法

　　常用還款方式有一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。貸款期限在1年以內(含)的，實行到期一次還本付息法，貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。

　　(5)擔保方式

　　個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式，以抵押擔保為主，在未實現抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式，保證人必須是借款人所購住房的開發商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協議書”。借款人、抵押人、保證人應同時與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。

　　抵押擔保的，評估抵押物的費用由借款人負擔。借款人以所購住房作抵押的，須將住房價值全額用于貸款抵押。

　　質押擔保的，其貸款額度最高不超過質押權利憑證票面價值的90%;以憑證式國債作質押的，貸款期限最長不超過憑證式國債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國債作質押，以距離到期日最近者確定貸款期限。

　　保證擔保的，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。僅提供保證擔保方式的，一般只適用于貸款期限不超過5年(含)的貸款，貸款額度不得超過所購(建造、大修)住房價值的50%。而由住房置業擔保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可達到其購買房產價值的70%。

　　貸款銀行可采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。在貸款期間，經貸款銀行同意，借款人可變更擔保方式。抵押物、質押權利、保證人變更的，應與貸款銀行重新簽訂相應的擔保合同。

　　(6)貸款額度

　　①首套自住房且建筑面積小于90平方米，首期付款不低于價款20%;

　　②首套自住房且建筑面積大于90平方米，貸款首付款比例不得低于30%;

　　③非首套購房的貸款首付比例不低于40%，首付比例應隨購買住房套數的增加而提高。

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