第三章 個人住房貸款

　　第一節 個人住房貸款基礎知識

　　一、個人住房貸款的概念和分類

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。

　　(1)按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　(2)按照住房交易形態劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉讓貸款。

　　①新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

　　②個人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

　　③個人住房轉讓貸款。是指當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發放的個人住房貸款。

　　(3)按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

　　二、個人住房貸款的特征本文

　　個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：

　　(1)貸款金額大、期限長

　　個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大，期限也較長，通常為10-20年，最長可達30年，絕大多數采取分期付款的方式。

　　(2)以抵押為前提建立的借貸關系

　　在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產的占有。

　　(3)風險因素類似，風險具有系統性特點

　　除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產交易市場的穩定性和規范性對個人住房貸款風險的影響也較大。

　　三、個人住房貸款的發展歷程

　　個人住房貸款在各國個人貸款業務中都是最主要的產品，在我國也是最早開辦、規模最大的個人貸款產品。國內個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發放住房貸款。截至2008年11月，我國個人住房貸款余額已達到2.95萬億元，比1997年年底增長155倍，占全部商業銀行人民幣貸款余額的10%。

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