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2012年銀行從業資格考試個人貸款第四章精講(15)

  合作機構風險的表現形式

  1.房地產開發商和中介機構的欺詐風險

  房地產開發商和中介機構的欺詐風險主要表現為“假個貸”。

  所謂“假個貸”,一般是指借款人并不具有真實的購房目的,采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。“假個貸”的“假”,一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等!凹賯貸”的主要成因包括開發商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發商為獲得優惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。

  “假個貸”行為具有若干共性特征,包括沒有特殊原因,滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因,樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發企業員工或關聯方集中購買同一樓盤,或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業明顯不相稱,在一段時間內集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或實際沒有交付;多名借款人還款賬戶內存款很少,還款日前由同一人或同一單位進行轉賬或現金支付來還款;借款人集體中斷還款。

  2.擔保公司的擔保風險

  當借款人采用專業擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時,擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中,有地方政府背景的擔保公司通常實力較強,而且經營相對規范,而民營背景的擔保公司由于資金實力和內部管理等問題往往給貸款帶來一定的風險,主要表現在“擔保放大倍數”過大,即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數過大,造成過度擔保而導致最終無力代償。

  3.其他合作機構的風險

  在二手房交易中由于房產的買賣雙方均是通過代理機構進行交易,且銀行的貸款一般直接轉入社會中介機構賬戶,因此,可能在社會中介機構環節出現風險。

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