本章考點(diǎn)知識(shí)精講

　　第一節(jié) 基礎(chǔ)知識(shí)

　　本節(jié)需要重點(diǎn)掌握個(gè)人住房貸款的概念和分類以及個(gè)人住房貸款的貸款要素，對(duì)個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)和發(fā)展歷程也需要有所了解。

　　一、個(gè)人住房貸款的概念和分類

　　個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人住房貸款有不同的分類方法

　　(一)按照資金來(lái)源劃分

　　按照資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。

　　1.自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造或大修各類型住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。

　　2.公積金個(gè)人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所有在單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退體職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。

　　3.個(gè)人住房組合貸款。是指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造或大修住房時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，從而形成特定的個(gè)人住房貸款組合。

　　(二)按照住房交易形態(tài)劃分

　　按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

　　1.新建房個(gè)人住房貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款.是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買住房的貸款。

　　2.個(gè)人再交易住房貸款。俗稱個(gè)人二手房住房貸款，是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購(gòu)買在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。

　　3.個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購(gòu)買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

　　(三)按照貸款利率的確定方式劃分

　　按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。

　　1.固定利率個(gè)人住房貸款。是指銀行為購(gòu)買住房或商業(yè)用房的借款人提供的一項(xiàng)人民幣貸款業(yè)務(wù)，在一定期間內(nèi)其貸款利率保持固定不變。固定利率貸款具有利率組合靈活、利息負(fù)擔(dān)輕、利率風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)。

　　2.浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款。是一種在借貸期內(nèi)可定期調(diào)整利率的貸款業(yè)務(wù)，根據(jù)借貸雙方的協(xié)定，貸款利率在規(guī)定的時(shí)間里可由一方依據(jù)某種市場(chǎng)利率進(jìn)行調(diào)整，一般調(diào)整期為半年。浮動(dòng)利率貸款因手續(xù)繁雜、計(jì)算依據(jù)多樣而增加費(fèi)用開支，因此，多用于3年以上的及國(guó)際金融市場(chǎng)上的借貸。

　　二、個(gè)人住房貸款的特征

　　個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

　　1.貸款金額大、期限長(zhǎng)。購(gòu)房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負(fù)債的較大份額;期限較長(zhǎng)，通常為10一20年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。

　　2.以抵押為前提建立的借貸關(guān)系。通常情況下，個(gè)人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個(gè)人住房貸款的實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系。對(duì)于個(gè)人住房貸款的借方而言，其目的是通過(guò)借款融資而取得購(gòu)買住房的資金，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對(duì)于個(gè)人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權(quán)的目的并不是要實(shí)際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時(shí)收回時(shí)，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有。

　　3.風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)。由于個(gè)人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。但由于大多數(shù)個(gè)人住房貸款具有類似的貸款模式，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。

　　三、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程

　　個(gè)人住房貸款在各國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國(guó)也是最早開辦、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國(guó)城市房屋住宅工作會(huì)議上，住房商品化作為今后的工作設(shè)想被提出來(lái)，同時(shí)被提出的還有購(gòu)房可分期付款的思路。20世紀(jì)80年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺(tái)、蚌埠兩市分別成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到2.95萬(wàn)億元，比1997年年底增長(zhǎng)155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。

　　四、個(gè)人住房貸款的要素

　　(一)貸款對(duì)象

　　個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請(qǐng)人還須滿足貸款銀行的其他要求，

　　例如：

　　(I)合法有效的身份或居留證明;(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;(3)有合法有效的購(gòu)買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;(4)有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。

　　(二)貸款利率

　　個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。中國(guó)人民銀行2008年10月27日公布新的個(gè)人住房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定個(gè)人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。

　　個(gè)人住房貸款的計(jì)息、結(jié)息方式，由借貸雙方協(xié)商確定。實(shí)踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　(三)貸款期限

　　個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長(zhǎng)期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過(guò)所購(gòu)住房的剩余使用年限。對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過(guò)長(zhǎng)，一般男性自然人的還款期限不超過(guò)65歲，女性自然人的還款年限不超過(guò)60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。

　　(四)還款方式

　　個(gè)人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。一般來(lái)說(shuō)，貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。

　　(五)擔(dān)保方式

　　個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。

　　在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人必須是借款人所購(gòu)住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”。在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，而在二手房貸款中，一般由中介機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性保證的責(zé)任。

　　1.采用抵押擔(dān)保方式的，抵押的財(cái)產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法》的法定條件。抵押物的價(jià)值按照抵押物的市場(chǎng)成交價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定，需要評(píng)估的抵押物其評(píng)估費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。借款人以所購(gòu)住房作抵押的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。

　　2.采用質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)物可以是國(guó)家財(cái)政部發(fā)行的憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、符合貸款銀行規(guī)定的企業(yè)債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存款存單等有價(jià)證券。借款人以符合條件的有價(jià)證券作質(zhì)押的，其貸款額度最高不超過(guò)質(zhì)押權(quán)利憑證票面價(jià)值的90%;以憑證式國(guó)債作質(zhì)押的，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)憑證式國(guó)債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國(guó)債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。

　　3.采用保證擔(dān)保方式的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。一般來(lái)說(shuō)，僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于貸款期限不超過(guò)5年(含5年)的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)值的50%。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可以達(dá)到其購(gòu)買房產(chǎn)價(jià)值的70%。

　　在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，借款人應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。

　　(六)貸款額度

　　個(gè)人住房貸款中，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)額來(lái)確定;對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米1：22=的，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個(gè)人住房貸款的首付比例應(yīng)隨購(gòu)買住房套數(shù)的增加而提高。

　　中國(guó)人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房最低首付款比例調(diào)整為20%。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

　　第二節(jié) 貸款流程

　　本節(jié)是本章的重點(diǎn)內(nèi)容，也是整個(gè)貸款最核心的內(nèi)容。需要重點(diǎn)掌握個(gè)人住房貸款的受理和貸前調(diào)查的內(nèi)容和程序，審查和審批環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序，簽約和發(fā)放環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序，以及貸后與檔案管理的相關(guān)內(nèi)容。

　　一、貸款的受理和調(diào)查

　　(一)貸款的受理

　　1.貸前咨詢

　　貸前咨詢的主要內(nèi)容包括：

　　(1)個(gè)人住房貸款品種介紹;(2)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件;(3)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的資料;(4)辦理個(gè)人住房貸款的程序;(5)個(gè)人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等;(6)獲取個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書、申請(qǐng)表格及有關(guān)信息的渠道;(7)個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的地址及聯(lián)系電話;(8)其他相關(guān)內(nèi)容。

　　2.貸款的受理程序

　　(1)接受申請(qǐng)。申請(qǐng)材料清單如下：

　�、俸戏ㄓ行У纳矸葑C件;②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等;③合法有效的購(gòu)房合同;④涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))押的書面證明;⑤涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料;⑥購(gòu)房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(jù)(如發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明;⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　(2)初審。主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　　如果借款申請(qǐng)人提交的材料不完整或不符合材料規(guī)范要求，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請(qǐng)并向申請(qǐng)人說(shuō)明原因。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料交由貸前調(diào)查人進(jìn)行貸前調(diào)查。

　　(二)貸前調(diào)查

　　貸前調(diào)查是對(duì)住房樓盤項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。

　　1.對(duì)開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查

　　對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對(duì)開發(fā)商資信的審查、對(duì)項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察，最后寫出調(diào)查報(bào)告。

　　(1)開發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查;企業(yè)資信等級(jí)或信用程度;經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;稅務(wù)登記證明;會(huì)計(jì)報(bào)表;開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況;企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項(xiàng)目審查。具體包括：項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性審查;項(xiàng)目的合法性審查;項(xiàng)目工程進(jìn)度審查;項(xiàng)目資金到位情況審查。

　　(3)項(xiàng)目實(shí)地考察。銀行除對(duì)項(xiàng)目有關(guān)資料進(jìn)行審查外，還需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，其主要目的：一是檢查開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否屬實(shí)，是否經(jīng)過(guò)政府部門批準(zhǔn)，從而保證項(xiàng)目資料的真實(shí)性、合法性。二是開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認(rèn)定。檢查項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否達(dá)到政府部門規(guī)定預(yù)售的進(jìn)度。三是檢查項(xiàng)目的位置是否理想，考察房屋售價(jià)是否符合市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的銷售前景作出理性判斷。

　　(4)撰寫調(diào)查報(bào)告。信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過(guò)對(duì)開發(fā)商資信調(diào)查、項(xiàng)目有關(guān)資料審查以及

　　實(shí)地考察后撰寫出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　�、匍_發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況;

　　②開發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景;

　�、弁ㄟ^(guò)商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析，即銀行通過(guò)與開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)哪些效益和風(fēng)險(xiǎn);

　　④項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)的相關(guān)建議。

　　項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告經(jīng)審核人員審核，交有關(guān)審批部門審查核準(zhǔn)。

　　2.對(duì)借款人的調(diào)查

　　(1)調(diào)查的方式和要求。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信用、電話調(diào)查、實(shí)地調(diào)查等多種方式進(jìn)行。

　　(2)調(diào)查的內(nèi)容。貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請(qǐng)人基本情況、貸款基本情況、借款所購(gòu)(建)房屋情況、貸款擔(dān)保等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：

　�、俨牧弦恢滦�;

　　②審核借款申請(qǐng)人(包括代理人)身份證明;

　�、圪J前調(diào)查人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人的信用情況進(jìn)行調(diào)查;

　�、軐徍私杩钌暾�(qǐng)人償還能力證明;

　�、輰徍耸赘犊钭C明;

　�、迣徍速�(gòu)房合同或協(xié)議;

　�、邔徍藫�(dān)保材料;

　　采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：抵押物的合法性;抵押人對(duì)抵押物占有的合法性;抵押物價(jià)值與存續(xù)狀況。對(duì)抵押物交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格明顯高于當(dāng)?shù)仄骄�房屋價(jià)值或明顯高于當(dāng)?shù)赝�類物業(yè)價(jià)值的，調(diào)查人可要求經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。

　　采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：質(zhì)押權(quán)利的合法性。包括調(diào)查出質(zhì)人出具的質(zhì)物是否在銀行貸款規(guī)定的范圍之內(nèi)，是否有偽造跡象。

　　采取保證擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：擔(dān)保人是否符合《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定，具備保證資格;保證人為法人的，要調(diào)查保證人是否具備保證資格、是否有代償能力;保證人與借款人的關(guān)系;核實(shí)證人保證責(zé)任的落實(shí)，查驗(yàn)保證人是否有保證意愿并確定知道其保證責(zé)任;對(duì)開發(fā)商提供階段性保證的要對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況、信用情況、財(cái)務(wù)狀況、高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層變動(dòng)情況、是否卷入糾紛、與銀行合作情況等進(jìn)行調(diào)查;對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的，要對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司的營(yíng)業(yè)期限、實(shí)有資本、經(jīng)營(yíng)狀況、或負(fù)債和是否按貸款銀行要求存入足額保證金等進(jìn)行全面調(diào)查，核實(shí)其擔(dān)保能力。

　�、鄬徍速J款真實(shí)性。貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查借款申請(qǐng)人的購(gòu)房真實(shí)性，對(duì)存在虛假購(gòu)房行為套貸的，不予貸款。

　　二、貸款的審查和審批

　　(一)貸款的審查

　　貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表”、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審查人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)。貸款審查人對(duì)貸前調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問(wèn)的，可以重新調(diào)查。

　　貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。

　　(二)個(gè)人住房貸款的審批流程

　　1.組織報(bào)批材料

　　個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)報(bào)批材料的組織。報(bào)批材料具體包括“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)報(bào)批材料清單位個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”“個(gè)人住房借款申請(qǐng)書”，以及個(gè)人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。

　　2.審批

　　貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：

　　(1)借款人資格和條件是否具備;

　　(2)借款用途是否符合銀行規(guī)定;

　　(3)申請(qǐng)借款的金額、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法和規(guī)定;

　　(4)借款人提供的材料是否完整、合法、有效;

　　(5)貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析以及提出的貸款建議是否準(zhǔn)確、合理;

　　(6)XC報(bào)批貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)防范措施是否合規(guī)有效;

　　(7)其他需要審查的事項(xiàng)。

　　3.提出審批意見

　　采用單人審批時(shí)，貸款審批人直接在“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”上簽署審批意見。采用雙人審批方式時(shí)，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。貸款審批人對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的審批意見類型為“同意”“否決”兩種。

　　(1)“同意”表示完全同意按申報(bào)的方案(包括借款人、金額、期限、還款方式、擔(dān)保方式等各項(xiàng)要素)辦理該筆業(yè)務(wù)。

　　(2)“否決”表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。發(fā)表“否決”意見應(yīng)說(shuō)明具體理由。對(duì)于決策意見為否決的業(yè)務(wù)，申報(bào)機(jī)構(gòu)(部門)認(rèn)為有充分的理由時(shí)，可提請(qǐng)重新審議，稱為復(fù)議。

　　4.審批意見落實(shí)

　　業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：

　　(1)對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔;

　　(2)對(duì)需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序;

　　(3)對(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。