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　　第四章個人住房貸款

　　本章知識框架圖：

　　第一節 基礎知識

　　一、個人住房貸款的概念和分類(★★★★★)

　　個人住房貸款是指向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　(一)按照資金來源劃分

　　按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營業性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　(1)自營性個人住房貸款。也稱商業性個人住房貸款，是指銀行運用信貸資金，向在城鎮購買、建造或大修理各類型住房的個人發放的貸款。

　　(2)公積金個人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的專項住房貸款。

　　(3)個人住房組合貸款。是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。簡稱個人住房組合貸款。

　　(二)按照住房交易形態劃分

　　按照住房交易形態劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人二手房住房貸款。

　　①新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

　　②個人二手房住房貸款。個人二手房住房貸款是指銀行向符合條件的個人發放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

　　(三)按照貸款利率的確定方式劃分

　　按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

　　二、個人住房貸款的特征(★★★)

　　個人住房貸款畸其他個人貸款相比，具有以下特點：

　　(一)貸款期限長

　　購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額;個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大，期限也較長，通常為l0～20年，最長可達30年，絕大多數采取分期還本付息的方式。

　　(二)大多以抵押為前提建立的借貸關系

　　通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質是一種融資關系而不是商品買賣關系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房;對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按期收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產的占有。 來源233網校

　　(三)風險具有系統性特點

　　由于個人住房貸款大多數為房產抵押擔保貸款，風險相對較低。但由于大多數個人住房貸款具有類似的貸款模式，系統性風險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產交易市場的穩定性和規范性對個人住房貸款風險的影響也較大。

　　三、個人住房貸款的發展歷程(★)

　　個人住房貸款在各國個人貸款業務中都是最主要的個人貸款產品，在我國也是最早開辦、規模最大的個人貸款產品。國內個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國城市房屋住宅工作會議上，住房商品化作為今后的工作設想被提出來，同時被提出的還有購房可分期付款的思路。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發放住房貸款。1997年，中國人民銀行先后頒布了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》等一系列關于個人住房貸款的制度辦法，標志著國內住房貸款業務的正式全面啟動。

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