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　　第二節 貸款流程

　　本節是本章的重點內容，也是整個貸款最核心的內容。需要重點掌握個人住房貸款的受理和貸前調查的內容和程序，審查和審批環節的內容和程序，簽約和發放環節的內容和程序，以及貸后與檔案管理的相關內容。

　　一、貸款的受理和調查

　　(一)貸款的受理

　　1.貸前咨詢

　　貸前咨詢的主要內容包括：

　　(1)個人住房貸款品種介紹;(2)申請個人住房貸款應具備的條件;(3)申請個人住房貸款需提供的資料;(4)辦理個人住房貸款的程序;(5)個人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等;(6)獲取個人住房貸款申請書、申請表格及有關信息的渠道;(7)個人住房貸款經辦機構的地址及聯系電話;(8)其他相關內容。

　　2.貸款的受理程序

　　(1)接受申請。申請材料清單如下：

　�、俸戏ㄓ行У纳矸葑C件;②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產證明等;③合法有效的購房合同;④涉及抵押或質押擔保的，需提供抵押物或質押權利的權屬證明文件以及有處分權人同意抵(質)押的書面證明;⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料;⑥購房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(如發票、收據、銀行進賬單、現金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達到規定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關證明;⑦銀行規定的其他文件和資料。

　　(2)初審。主要審查借款申請人的主體資格及所提交材料的完整性與規范性。

　　如果借款申請人提交的材料不完整或不符合材料規范要求，應要求申請人補齊材料或重新提供有關材料。如果不予受理，應退回貸款申請并向申請人說明原因。經初審符合要求后，貸款受理人應將借款申請書及申請材料交由貸前調查人進行貸前調查。

　　(二)貸前調查

　　貸前調查是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行的調查和評估。

　　1.對開發商及樓盤項目的調查

　　對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發商資信的審查、對項目本身的審查以及對項目的實地考察，最后寫出調查報告。

　　(1)開發商資信審查。具體包括：房地產開發商資質審查;企業資信等級或信用程度;經國家工商行政管理機關核發的企業法人營業執照;稅務登記證明;會計報表;開發商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況;企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項目審查。具體包括：項目資料的完整性、真實性和有效性審查;項目的合法性審查;項目工程進度審查;項目資金到位情況審查。

　　(3)項目實地考察。銀行除對項目有關資料進行審查外，還需對項目進行實地調查，其主要目的：一是檢查開發商所提供的資料和數據是否屬實，是否經過政府部門批準，從而保證項目資料的真實性、合法性。二是開發商從事房地產建筑和銷售的資格認定。檢查項目的工程進度是否達到政府部門規定預售的進度。三是檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。

　　(4)撰寫調查報告。信貸人員依照銀行的有關規定通過對開發商資信調查、項目有關資料審查以及

　　實地考察后撰寫出項目調查報告。報告應包括以下內容：

　�、匍_發商的企業概況、資信狀況;

　�、陂_發商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景;

　�、弁ㄟ^商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析，即銀行通過與開發商進行商品房銷售合作，將對存款、利息收入、中間業務、資產業務帶來哪些效益和風險;

　�、茼椖亢献鞯目尚行越Y論以及可提供個人住房貸款的規模、相應年限及貸款成數的相關建議。

　　項目調查報告經審核人員審核，交有關審批部門審查核準。

　　2.對借款人的調查

　　(1)調查的方式和要求。貸前調查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、電話調查、實地調查等多種方式進行。

　　(2)調查的內容。貸前調查人在調查借款申請人基本情況、貸款基本情況、借款所購(建)房屋情況、貸款擔保等情況時，應重點調查以下內容：

　�、俨牧弦恢滦�;

　�、趯徍私杩钌暾埲�(包括代理人)身份證明;

　�、圪J前調查人應對借款申請人的信用情況進行調查;

　�、軐徍私杩钌暾埲藘斶�能力證明;

　�、輰徍耸赘犊钭C明;

　�、迣徍速彿亢贤�或協議;

　�、邔徍藫�保材料;

　　采取抵押擔保方式的，應調查以下內容：抵押物的合法性;抵押人對抵押物占有的合法性;抵押物價值與存續狀況。對抵押物交易價格或評估價格明顯高于當地平均房屋價值或明顯高于當地同類物業價值的，調查人可要求經貸款銀行認可的評估機構重新評估。

　　采取質押擔保方式的，應調查以下內容：質押權利的合法性。包括調查出質人出具的質物是否在銀行貸款規定的范圍之內，是否有偽造跡象。

　　采取保證擔保方式的，應調查以下內容：擔保人是否符合《擔保法》及其司法解釋的規定，具備保證資格;保證人為法人的，要調查保證人是否具備保證資格、是否有代償能力;保證人與借款人的關系;核實證人保證責任的落實，查驗保證人是否有保證意愿并確定知道其保證責任;對開發商提供階段性保證的要對開發商的經營情況、信用情況、財務狀況、高級領導層變動情況、是否卷入糾紛、與銀行合作情況等進行調查;對住房置業擔保公司提供擔保的，要對住房置業擔保公司的營業期限、實有資本、經營狀況、或負債和是否按貸款銀行要求存入足額保證金等進行全面調查，核實其擔保能力。

　�、鄬徍速J款真實性。貸前調查人應調查借款申請人的購房真實性，對存在虛假購房行為套貸的，不予貸款。

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