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　　第三節 風險管理

　　本節也是本章比較重要的內容，需要重點掌握個人住房貸款合作機構風險的主要表現形式和防控措施，操作風險的主要內容和防控措施，信用風險的主要表現形式和防控措施;了解個人住房貸款法律和政策風險的主要表現形式。

　　一、合作機構管理

　　與外部機構合作是當前和今后一段時間個人住房貸款業務開展的主要方式。現階段由于缺乏征信體系，國內商業銀行個人住房貸款業務大多數依賴于合作機構所提供的擔保方式來規避風險，甚至還要他們承擔一定的貸前調查工作。商業銀行有必要建立對合作機構進行規范管理的機制，嚴格合作機構的準人、定期審核和退出，從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。

　　(一)合作機構管理的內容

　　1.合作機構分析的要點

　　(1)分析合作機構領導層素質。要了解一個企業是否講誠信，首先要從了解企業的領導著手。對企業領導人作出評價時主要看領導層的身份、學歷、履歷、個人信用狀況、以往經營業績、對團隊的影響力、決策能力、經營水平等。

　　(2)分析合作機構的業界聲譽。業界聲譽是指一個合作機構獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。

　　(3)分析合作機構的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監管記錄，另一方面，也可以查看合作機構與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業務部門了解合作機構在銀行的貸款情況。

　　(4)分析合作機構的管理規范程度。重點分析合作機構的組織機構是否健全，有無完善的內部管理規章制度;有無財務監督機制;對改制后的企業還要看其治理結構是否合理。

　　(5)分析企業的經營成果。分析企業的經營成果可以看企業的利潤表和現金流量表。

　　(6)分析合作機構的償債能力。分析企業的償債能力時，重點看資產負債表。對外法人擔保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統獲得。

　　2.與房地產開發商合作關系的確定及合作管理

　　(I)確立合作意向。銀行可以與開發商簽訂"商品房銷售貸款合作協議書"，以明確雙方合作事宜、職責等，也可以不簽訂協議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理。銀行與開發商確立合作意向后，還需要加強對開發商和合作項目的管理，采取的措施主要包括：

　�、偌皶r了解開發商的工程進度，防止"爛尾"工程;

　　②開發商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證;

　　③借款人的人住情況及對住房的使用情況等;

　�、芙杩钊税l生違約行為后應及時對抵押物進行處理;

　�、菝芮凶⒁夂驼莆辗康禺a市場的動態等。

　　3.與其他社會中介機構的合作管理

　　其他社會合作機構包括：房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等。與這些機構合作要堅持以下原則：

　　(1)資質高、信譽好、管理規范;

　　(2)各項財務指標符合銀行要求;

　　(3)近期無重大經濟糾紛;

　　(4)銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。

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