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　　貸后管理

　　1 . 商用房貸款的貸后管理

　　商用房貸款的貸后管理是指貸款發(fā)放后到貸款收回整個期問，貸款人對貸款進行動態(tài)管理的過程，主要包括貸后檢查、合同變更、貸款質量分類與風險預警、貸款本息到期收回、不良貸款管理和貸后檔案管理等工作。

　　(1)貸后檢查

　　貸后檢查的主要內容包括借款人情況檢查和擔保情況檢查兩個方面。

　　① 借款人情況檢查的主要內容包括：

　　a.貸款資金的使用情況;

　　b.借款人是否按期足額歸還貸款;

　　C.借款人工作單位、收入水平是否發(fā)生變化;

　　d.借款人的住所、聯系電話有無變動;

　　e.有無發(fā)生可能影響借款人還款能力或還款意愿的突發(fā)事件，如卷入重大經濟糾紛、訴訟或仲裁程序，借款人身體狀況惡化或突然死亡等;

　　f.商用房的出租情況及租金收入狀況等。

　　② 擔保情況檢查的主要內容包括：

　　a.保證人的經營狀況和財務狀況;

　　b.抵押物的存續(xù)狀況、使用狀況、價值變化情況等;

　　c.質押權利憑證的時效性和價值變化情況;

　　d.對以商用房抵押的，對商用房的出租情況及商用房價格波動情況進行監(jiān)測;

　　e.其他可能影響擔保有效性的因素。

　　(2)合同變更

　　① 提前還款

　　對于提前還款銀行一般有以下基本約定：

　　a.借款人應向銀行提交提前還款申請書;

　　b.借款人的貸款賬戶未拖欠本息及其他費用;

　　C.提前還款屬于借款人違約，銀行將按規(guī)定計收違約金;

　　d.借款人在提前還款前應歸還當期的貸款本息。

　　② 期限調整

　　借款人需要調整借款期限的，應向銀行提交期限調整申請書，并必須具備以下條件：

　　a.貸款未到期

　　b.無拖欠利息

　　C.無拖欠本金

　　d.本期本金已償還

　　③ 還款方式變更：

　　借款人變更還款方式需要滿足如下條件：

　　a.應向銀行提交還款方式變更申請書;

　　b.借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費用;

　　c.借款人在變更還款方式前應歸還當期的貸款本息

　　④ 借款合同的變更與解除：

　　a.借款合同依法需要變更或解除的，必須經借貸雙方協商同意，協商未達成之前借款合同繼續(xù)有效;

　　b.如需辦理抵(質)押變更登記的，還應到原抵(質)押登記部門辦理變更抵(質)押登記手續(xù)及其他相關手續(xù);

　　④ 借款合同的變更與解除：

　　a.借款合同依法需要變更或解除的，必須經借貸雙方協商同意，協商未達成之前借款合同繼續(xù)有效;

　　b.如需辦理抵(質)押變更登記的，還應到原抵(質)押登記部門辦理變更抵(質)押登記手續(xù)及其他相關手續(xù);

　　c.當發(fā)生保證人失去保證能力或保證人破產、分立、合并等情況時，借款人應及時通知貸款銀行，并重新提供貸款銀行認可的擔保;

　　d.借款人在還款期限內死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，如果沒有財產繼承人和受遺贈人，或者繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權提前收回貸款，并依法處分抵押物或質物，用以歸還未清償部分。

　　(3)貸款質量分類與風險預警

　　銀行要在貸后檢查的基礎上建立商用房貸款質量分類制度和風險預警體系。商業(yè)銀行應按照《貸款風險分類指引》，至少將貸款劃分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，并及時根據其風險變化情況調整分類結果，準確反映貸款質量狀況。

　　(4)貸款本息到期收回

　　貸款的回收是指借款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。貸款本息到期足額收回是貸后管理的最終目的。

　　貸款的還款方式有委托扣款和柜臺還款兩種方式。借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據具體情況在貸款期限內進行變更。

　　貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。一般來講，短期貸款到期1周之前、中長期貸款到期1個月之前，貸后管理人員應向借款人發(fā)送還本付息通知單以督促借款人籌備資金按時足額還本付息。

　　(5)不良貸款管理

　　關于不良商用房貸款的管理，銀行首先要按照貸款風險五級分類法對不良商用房貸款進行認定，認定之后要適時對不良貸款進行分析，建立商用房貸款的不良貸款臺賬，落實不良貸款清收責任人，實時監(jiān)測不良貸款回收情況。

　　對未按期還款的借款人，應采用電話催收、信函催收、上門催收、律師函、司法催收等方式督促借款人按期償還貸款本息，以最大限度降低貸款損失，有擔保人的要向擔保人通知催收。

　　(6)貸后檔案管理

　　① 檔案的收集整理和歸檔登記。

　　② 檔案的借(查)閱管理。

　　③ 檔案的移交和接管。

　　③ 檔案的退回和銷毀。

　　2 . 有擔保流動資金貸款的貸后與檔案管理

　　有擔保流動資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關內容外，還應特別關注以下內容：

　　(1)日常走訪企業(yè)

　　(2)企業(yè)財務經營狀況的檢查

　　(3)項目進展情況的檢查

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