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　　貸后管理

　　1 . 商用房貸款的貸后管理

　　商用房貸款的貸后管理是指貸款發(fā)放后到貸款收回整個(gè)期問(wèn)，貸款人對(duì)貸款進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理的過(guò)程，主要包括貸后檢查、合同變更、貸款質(zhì)量分類(lèi)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、貸款本息到期收回、不良貸款管理和貸后檔案管理等工作。

　　(1)貸后檢查

　　貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人情況檢查和擔(dān)保情況檢查兩個(gè)方面。

　　① 借款人情況檢查的主要內(nèi)容包括：

　　a.貸款資金的使用情況;

　　b.借款人是否按期足額歸還貸款;

　　C.借款人工作單位、收入水平是否發(fā)生變化;

　　d.借款人的住所、聯(lián)系電話(huà)有無(wú)變動(dòng);

　　e.有無(wú)發(fā)生可能影響借款人還款能力或還款意愿的突發(fā)事件，如卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序，借款人身體狀況惡化或突然死亡等;

　　f.商用房的出租情況及租金收入狀況等。

　　② 擔(dān)保情況檢查的主要內(nèi)容包括：

　　a.保證人的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況;

　　b.抵押物的存續(xù)狀況、使用狀況、價(jià)值變化情況等;

　　c.質(zhì)押權(quán)利憑證的時(shí)效性和價(jià)值變化情況;

　　d.對(duì)以商用房抵押的，對(duì)商用房的出租情況及商用房?jī)r(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè);

　　e.其他可能影響擔(dān)保有效性的因素。

　　(2)合同變更

　　① 提前還款

　　對(duì)于提前還款銀行一般有以下基本約定：

　　a.借款人應(yīng)向銀行提交提前還款申請(qǐng)書(shū);

　　b.借款人的貸款賬戶(hù)未拖欠本息及其他費(fèi)用;

　　C.提前還款屬于借款人違約，銀行將按規(guī)定計(jì)收違約金;

　　d.借款人在提前還款前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。

　　② 期限調(diào)整

　　借款人需要調(diào)整借款期限的，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書(shū)，并必須具備以下條件：

　　a.貸款未到期

　　b.無(wú)拖欠利息

　　C.無(wú)拖欠本金

　　d.本期本金已償還

　　③ 還款方式變更：

　　借款人變更還款方式需要滿(mǎn)足如下條件：

　　a.應(yīng)向銀行提交還款方式變更申請(qǐng)書(shū);

　　b.借款人的貸款賬戶(hù)中沒(méi)有拖欠本息及其他費(fèi)用;

　　c.借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息

　　④ 借款合同的變更與解除：

　　a.借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達(dá)成之前借款合同繼續(xù)有效;

　　b.如需辦理抵(質(zhì))押變更登記的，還應(yīng)到原抵(質(zhì))押登記部門(mén)辦理變更抵(質(zhì))押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù);

　　④ 借款合同的變更與解除：

　　a.借款合同依法需要變更或解除的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，協(xié)商未達(dá)成之前借款合同繼續(xù)有效;

　　b.如需辦理抵(質(zhì))押變更登記的，還應(yīng)到原抵(質(zhì))押登記部門(mén)辦理變更抵(質(zhì))押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù);

　　c.當(dāng)發(fā)生保證人失去保證能力或保證人破產(chǎn)、分立、合并等情況時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)通知貸款銀行，并重新提供貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保;

　　d.借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，如果沒(méi)有財(cái)產(chǎn)繼承人和受遺贈(zèng)人，或者繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權(quán)提前收回貸款，并依法處分抵押物或質(zhì)物，用以歸還未清償部分。

　　(3)貸款質(zhì)量分類(lèi)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

　　銀行要在貸后檢查的基礎(chǔ)上建立商用房貸款質(zhì)量分類(lèi)制度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。商業(yè)銀行應(yīng)按照《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)指引》，至少將貸款劃分為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類(lèi)，并及時(shí)根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)變化情況調(diào)整分類(lèi)結(jié)果，準(zhǔn)確反映貸款質(zhì)量狀況。

　　(4)貸款本息到期收回

　　貸款的回收是指借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃和還款方式及時(shí)、足額地償還貸款本息。貸款本息到期足額收回是貸后管理的最終目的。

　　貸款的還款方式有委托扣款和柜臺(tái)還款兩種方式。借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據(jù)具體情況在貸款期限內(nèi)進(jìn)行變更。

　　貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。一般來(lái)講，短期貸款到期1周之前、中長(zhǎng)期貸款到期1個(gè)月之前，貸后管理人員應(yīng)向借款人發(fā)送還本付息通知單以督促借款人籌備資金按時(shí)足額還本付息。

　　(5)不良貸款管理

　　關(guān)于不良商用房貸款的管理，銀行首先要按照貸款風(fēng)險(xiǎn)五級(jí)分類(lèi)法對(duì)不良商用房貸款進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定之后要適時(shí)對(duì)不良貸款進(jìn)行分析，建立商用房貸款的不良貸款臺(tái)賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)不良貸款回收情況。

　　對(duì)未按期還款的借款人，應(yīng)采用電話(huà)催收、信函催收、上門(mén)催收、律師函、司法催收等方式督促借款人按期償還貸款本息，以最大限度降低貸款損失，有擔(dān)保人的要向擔(dān)保人通知催收。

　　(6)貸后檔案管理

　　① 檔案的收集整理和歸檔登記。

　　② 檔案的借(查)閱管理。

　　③ 檔案的移交和接管。

　　③ 檔案的退回和銷(xiāo)毀。

　　2 . 有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸后與檔案管理

　　有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)特別關(guān)注以下內(nèi)容：

　　(1)日常走訪(fǎng)企業(yè)

　　(2)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況的檢查

　　(3)項(xiàng)目進(jìn)展情況的檢查

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