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　　第四章 個人住房貸款

　　考點1個人住房貸款的分類

　　(1)個人住房貸款的分類：

　　(2)個人住房貸款的特征：

　　①貸款期限長，通常為10～20年，最長可達30年，絕大多數采取分期還本付息的方式。

　　②大多以抵押為前提建立的借貸關系。

　　③風險具有系統性特點。

　　影響個人住房貸款風險的因素包括：客戶還款能力;客戶還款意愿;房地產交易市場的穩定性和規范性。

　　考點2個人住房貸款的要素

　　(1)貸款對象：

　　①個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規定的境外自然人。

　　②合法有效的身份或居留證明;

　　③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議、符合規定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　　④有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;

　　⑤貸款銀行規定的其他條件。

　　(2)貸款額度：

　　個人住房貸款有下列情形之一的，貸款人應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：

　　①借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;

　　②借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;

　　③貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　④對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　考點3個人住房貸款的受理

　　個人住房貸款的申請材料清單如下：

　　①合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺居民還鄉證、居留證件或其他有效身份證件及婚姻狀況證明。

　　②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產證明等。

　　③合法有效的購房合同。

　　④涉及抵押或質押擔保的，需提供抵押物或質押權利的權屬證明文件以及有處分權人同意抵(質)押的書面證明。

　　⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料。

　　⑥購房首付款證明材料，包括借款人首付款交款單據(如發票、收據、銀行進賬單、現金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達到規定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關證明。

　　⑦銀行規定的其他文件和資料。

　　考點4貸前調查

　　(1)開發商資信審查具體包括：

　　①房地產開發商資質審查;

　　②企業資信等級或信用程度;

　　③經國家工商行政管理機關核發的企業法人營業執照;

　　④稅務登記證明;

　　⑤會計報表;

　　⑥開發商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況;

　　⑦企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項目審查具體包括：

　　①項目資料的完整性、真實性和有效性審查;

　　②項目的合法性審查。項目開發的合法性審查;

　　③項目工程進度審查;

　　④項目資金到位情況審查。

　　(3)信貸人員依照銀行的有關規定通過對開發商資信調查、項目有關資料審查以及實地考察后撰寫出項目調查報告，報告應包括以下內容：

　　①開發商的企業概況、資信狀況;

　　②開發商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景;

　　③通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析，即銀行通過與開發商進行商品房銷售合作，將對負債業務、資產業務、中間業務等各類業務帶來哪些效益和風險;

　　④項目合作的可行性結論以及對可提供個人住房貸款的規模、相應年限及貸款成數提出建議。

　　項目調查報告經審核人員審核，交有權審批部門審查核準。

　　考點5個人住房貸款的貸后檢查

　　除參照個人貸款貸后檢查內容外，還應對開發商和項目以及合作機構進行調查，調查的要點有：

　　①開發商的經營狀況及賬務狀況。

　　②項目資金到位及使用情況。

　　③項目工程形象進度。

　　④項目銷售情況及資金回籠情況。

　　⑤產權證辦理的情況。

　　⑥履行擔保責任的情況。

　　⑦開發商履行商品房銷售貸款合作協議的情況。

　　⑧合作機構的資信情況、經營情況及財務情況等。

　　⑨其他可能影響借款人按時、足額還貸的因素。

　　考點6合作機構管理的內容

　　(1)合作機構分析的要點：

　　①分析合作機構領導層素質;

　　②分析合作機構的業界聲譽;

　　③分析合作機構的歷史信用記錄;

　　④分析合作機構的管理規范程度;

　　⑤分析企業的經營成果;

　　⑥分析合作機構的償債能力。

　　(2)合作后的管理采取的措施主要包括：

　　①及時了解開發商的工程進度，防止“爛尾”工程;

　　②開發商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證;

　　③借款人的入住情況及對住房的使用情況等;

　　④借款人發生違約行為后應及時對抵押物進行處理;

　　⑤密切注意和掌握房地產市場的動態等。

　　(3)與其他社會中介機構的合作管理

　　合作的原則為：

　　①資質高、信譽好、管理規范;

　　②各項財務指標符合銀行要求;

　　③近期無重大經濟糾紛;

　　④銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。

　　審查的資料包括：

　　①營業執照及其他有效證件以及最近的年檢證明;

　　②公司章程、聯營協議、個人合伙企業的合同或協議;

　　③法定代表人、負責人或代理人的身份汪明及法人委托書;

　　④經營單位資格證書;

　　⑤物價部門批準收費的文件;

　　⑥企業法人代碼證及最近年度的年檢證明;

　　⑦經銀行認可的機構審計的近期財務報表。

　　考點7合作機構風險的防范措施

　　(1)“假個貸”的防控措施：

　　①加強一線人員建設，嚴把貸款準入關;

　　一線經辦人員必須嚴格執行貸款準入條件，從源頭上降低“假個貸”風險。在具體的操作上.要注意檢查以下四個方面的內容：借款人身份的真實性;借款人信用情況;各類證件的真實性;申報價格的合理性。

　　②進一步完善個人住房貸款風險保證金制度;

　　③要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任。加大“假個貸”的實施成本。

　　(2)其他合作機構風險的防控措施：

　　①深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構;

　　②業務合作中不過分依賴合作機構;

　　③嚴格執行準人退出制度;

　　④有效利用保證金制度;

　　⑤嚴格執行回訪制度。

　　考點8個人住房貸款探作奉獻給管理

　　(1)貸款審查和審批中的風險：

　　①未按獨立公正原則審批;

　　②不按權限審批貸款，使得貸款超授權發放;

　　③審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發放貸款。

　　(2)貸款支付管理中的風險

　　①貸款資金發放前，未審核借款人相關交易資料和憑證;

　　②未按規定將貸款發放至相應賬戶;

　　③在未接到借款人支付申請、支付委托的情況下，直接將貸款資金支付出去;

　　④未詳細記錄資金流向和歸集保存相關憑證。

　　考點9公積金個人住房貸款的特點

　　①互助性：公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。

　　②普遍性：只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可

　　申請公積金個人住房貸款。

　　③利率低：相對商業貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低。

　　④期限長：目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。

　　考點10公積金個人住房貸款要素

　　(1)貸款對象應具備的條件：

　　①具有城鎮常住戶口或有效居留身份;

　　②按時足額繳存住房公積金并具有個人住房公積金存款賬戶;

　　③有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

　　④有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　　⑤有當地住房公積金管理部門規定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(大修)住房的首付款;

　　⑥有符合要求的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;

　　⑦符合當地住房公積金管理部門規定的其他借款條件。

　　(2)個人公積金住房貸款利率：公積金個人住房貸款的利率按中國人民銀行規定的公積金個人住房貸款利率執行。

　　(3)貸款期限：公積金個人住房貸款的期限最長為30年，如當地公積金管理中心有特殊規定，按當地住房公積金信貸政策執行。

　　(4)申請商品房公積金個人住房貸款的借款人，還須提供以下資料：

　　①借款人及參貸人(共同還款人、擔保人)的居民身份證、戶口簿原件及復印件和共同還款承諾書;

　　②婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證復印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明);

　　③合法的商品房購房合同或協議;

　　④借款人及參貸人所在單位提供的個人資信證明;

　　⑤借款人已交付不低于20%購房款的有效憑據;

　　⑥有效的擔保證明;。

　　⑦辦理公積金個人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發商與受委托銀行簽訂個貸協議的樓盤，借款人可通過個貸銀行辦理貸款手續。

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