個人住宅抵押貸款及其風險分析

　　① 經銷商風險

　　經銷商風險的主要類型包括：

　　經銷商不具備銷售資格或違反法律規定，導致銷售行為、銷售合同無效。如房地產商尚未獲得銷售許可證即銷售房屋。

　　經銷商在商品合同下出現違約，導致購買人(借款人)違約。如不能按合同規定的時間交付或質量出現問題，與借款人發生糾紛，直接影響借款人的還款意愿。在個人購房貸款中，項目爛尾，無法完工，往往使銀行抵押權益落空。

　　經銷商高度負債經營時，存在經銷商卷款外逃的風險。

　　② “假按揭”風險

　　所謂個人住房貸款“假按揭”，是指以不真實的購買住房為目的，開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購買)為方式，套取銀行貸款的行為。“假按揭”的主要特征是開發商將積壓房產套取銀行信用，欺詐銀行信貸資金。“假按揭”的表現形式包括：

　　開發商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業務合作協議，未有任何承諾，與某些不法之徒相互勾結，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款。

　　以個人住房按揭貸款名義套取企業生產經營用的貸款。

　　以個人住房貸款方式參與不具真實、合法交易基礎的銀行債權置換或企業重組。

　　銀行信貸人員與企業串謀，對銷售的房子定價水分大，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發放高成數的個人住房按揭貸款。

　　所有借款人均為虛假購房，有些身份和住址不明，有些為外來民工，或由開發商一手包辦，或由包工頭一手包辦。

　　開發商與購房人串通，規避不允許零首付的政策限制，其常用的做法是：將實際售房價提高一定比例，再將此虛價售價寫入售房合同中，然后購房人出具收到首付款的收據，雙方按照售房合同規定的虛假售價，依銀行要求的按揭成數辦理貸款手續。采取這種“假按揭”的方式，購房人事實上未向開發商支付一分錢的首付款，而銀行要向購房人提供售房總價100%的借款。

　　③ 由于房產價值下跌

　　而導致超額押值不足的風險

　　房地產行業發展周期以及政府宏觀調控政策對房地產市場價格的影響，可能會導致按揭貸款的借款人所購房產的價值波動。如果借款人所購房產的價值下跌，就可能會產生超額押值不足的風險。

　　④ 借款人的經濟財務狀況變動風險

　　住房按揭貸款有不同的期限。一般來說，期限越長，借款人經濟財務狀況變化的可能性就越大。

　　如果由于工作崗位、身體狀況等因素導致借款人經濟財務狀況出現不利變化而無法按期償還按揭貸款，而借款人是以其住房作為抵押的，則銀行的抵押權益在現行法律框架下難以實施，該筆貸款就可能會成為不良貸款。

　　—— 個人信貸類產品風險分析