一、注意事項

1、申論考試是對應試者提出問題、分析問題、解決問題的能力和文字表達能力的測試。

2、作答參考時限，閱讀材料40分鐘，答卷110分鐘。

3、仔細閱讀給定資料，按照后面提出的申論要求依次作答。

二、資料

1、在中央政府抑制地產投資過熱及房價過快增長的宏觀調控政策下，2005年房地產市場出現了明顯降溫的成效，其主要表現在三大方面：

一是全國房地產投資增幅顯著回落，六年來第一次降至20%以下，2005年全國完成房地產投資總額為15759.3億元，同比增長19.8%，比上年同期回落8.3個百分點，三大類房地產投資增長全面回落，住房、辦公樓和商業營業用房投資分別增長21.9%、13.4%和16.0%，分別比上年同期回落6.8 個、14.9個和15.4個百分點；二是東部過熱地區房地產降溫更為明明，2005年東部地區房地產投資僅增長14.0%，比上年同期大幅回落13.9個百分點，中部地區也有所降溫，其中上海、北京、浙江等重點房地產地區增長僅為10%左右或僅有微幅增長，分別增長6.1%、3.5%和12.3%，比上年同期分別回落24.3個、19個和19.9個百分點；三是房價增幅趨于日落，國家統計局公布的平均商品住宅銷售價格同比增長7.5%,比上年回落1.9個百分點，其中上海和杭州等熱點城市出現房價持續下降，同比增幅大幅回落。

令人擔心的是，去年下半年以來北京、廣東房地產銷售明顯過熱，房價大幅攀升，大有代替上海、浙江帶動新一輪房地產過熱的苗頭。

2、目前有三股強大的力量可能使正在進行的房地產調控夭折：

首先是金融機構有一股前新未有的投資沖動，多個數據可以反映這種沖動，即一季度房地產資金來源中，國內貸款大幅擴張，同比增長48.5%，比2005年一季度快36.4個百分點，比2004年一季度最熱時期的增幅還快17.8個百分點。第二股力量是地方政府。多數地方把房地產作為支柱產業，經濟增長速度不能放慢，也就是投資不能慢，投資不能慢主要是房地產不能慢，因為房地產是地方財政和多種城市經營動作的“搖錢樹”。

第三股力量是投機資金的大量存在。現在許多人非常關注外匯儲備和居民儲蓄的快速增長，但增長最快的是游資（國內和國際），這些游資現模非常大，而且與其他幾股力量結合，將會對房地產等市場造成巨大的沖擊。

3、2000年以來，商品房及商品住宅平均銷售價格漲幅突破了兩位數，2004年分別為14.4%和 15.2%.。東部地區房價漲幅最高，而且有進一步上升趨勢。全國部分大中城市房價上漲過快，比如上海、杭州，平均房價漲幅連續兩三年超過15%以上。而且，房價上漲過快現象呈現蔓延態勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿漲地區向中、西部地區擴展。與此同時，商品房銷售價格上漲帶動了二手房交易價格上漲。

目前房地產的需求不是較變為階段性、結構性的需求過度擴張。2005年全國商品房住宅竣工面積僅占銷售面積的73%,東部和部分中心城市成為突出，上海銷售面積已經連續四年大于竣工面積。有些地方拆遷規模反彈所帶來的被動性住房需求上升，也加劇了供求矛盾，進一步促進房價上升。有13個省市房地產開發投資增幅超過30%，其中6個地區超過50%，最高的達到115%。

非住宅開發比例偏大，空置面積上升。中低價格位、中小套商品住宅供應比例偏低。2005年一季度，部分城市100平米/套以上的占總量的60-70%，個別城市高達87%。2004年全國經濟適用房住房開發投資出現負增長，占房地產開發投資比重由6.1%下降到4.6%，有些地區甚至停止了經濟適用房的建設。

4、5月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，提出促進房地產業健康發展的6條措施，即“國六條”：

（一）切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

（二）進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓稅收政策，有區別地適度調整政策，引導和調節住房要求，科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。

（三）合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減輕被動性住房要求過快增長。

（四）進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。

（五）加快城鎮租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

（六）完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

5、過去幾年，各地建筑材料價格都出現了上漲的情況，裝飾裝修用材料的價格上漲均超過了10%。根據房地產的一般經驗，一個項目的開發成本，基礎建筑材料成本就占整個建筑成本的70%左右。比如，某樓盤建筑材料成本為2500元/平主米，那么建筑材料成本就幾乎接近2000元/平方米。而建材價格上漲了20%，除開建筑行為大批量采購的價格優惠大約5%，建筑成本就只能增加12%，這個幅度如果不加到房價中，變化是很大的。

建材漲價，嚴重影響了各地房產開發速度，其中對于中小發展商業說，受傷最深。目前很多中小樓盤的開發商和建筑商之間的合約，都是要求建筑商以一定價錢包工包料的，建材上漲幅度如此之高，如果按照原來的開發速度，建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價格上漲引起建筑成本上升，勢必導致房價全面上升趨勢。

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