第四章 投資性房地產

　　[基本要求]

　　(一)掌握投資性房地產的特征和范圍

　　(二)掌握投資性房地產的確認條件

　　(三)掌握投資性房地產初始計量的核算

　　(四)掌握與投資性房地產有關的后續支出的核算

　　(五)掌握投資性房地產后續計量的核算

　　(六)掌握投資性房地產轉換的核算

　　(七)熟悉投資性房地產處置的核算

　　[考試內容]

　　第一節 投資性房地產的特征和范圍

　　一、投資性房地產的特征

　　投資性房地產是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　投資性房地產具有以下特征：(1)投資性房地產是一種經營性活動;(2)投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產。

　　二、投資性房地產的范圍

　　投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

　　下列各項不屬于投資性房地產：(1)自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產;(3)作為存貨的房地產，通常指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

　　第二節 投資性房地產的確認和初始計量

　　一、投資性房地產的確認條件和初始計量

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的定義，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：(1)與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業;(2)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　　二、與投資性房地產有關的后續支出

　　與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本;不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。

　　第三節 投資性房地產的后續計量

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　一、采用成本模式計量的投資性房地產

　　在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量、計提折舊或進行攤銷，取得的租金收入，確認為其他業務收入;投資性房地產存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理，經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備，已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。

　　二、采用公允價值模式計量的投資性房地產

　　(一)采用公允價值模式的前提條件

　　采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

　　1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;

　　2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

　　(二)采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

　　企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

　　三、投資性房地產后續計量模式的變更

　　企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　第四節 投資性房地產的轉換和處置

　　―、房地產的轉換

　　(一)房地產的轉換形式及轉換日

　　房地產的轉換是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產的用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

　　1.投資性房地產開始自用。轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產改為出租。轉換日為房地產的租賃期開始日。

　　3.自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租。轉換日為租賃期開始日。

　　4.自用土地使用權停止自用改用于資本增值。轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于資本增值的日期。

　　5.房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。轉換日為租賃期滿，企業董事會或類似權力機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。

　　(二)房地產轉換的會計處理

　　1.在成本模式下，房地產轉換時，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。

　　2.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益。

　　3.自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額確認為公允價值變動損益，計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額確認為資本公積(其他資本公積)，計入所有者權益。

　　二、投資性房地產的處置

　　企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，即，將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本。

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