土地增值稅應納稅額的計算

　　土地增值稅稅額計算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。

　　1.計算公式

　　應納稅額=Σ(每級距的增值額×適用稅率)

　　2.計算步驟

　　(1)計算轉讓房地產取得的收入(貨幣收入、實物收入)

　　(2)計算扣除項目

　　①取得土地使用權支付的金額

　　②開發土地的成本、費用

　　③新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

　　④與轉讓房地產有關的稅金

　　與轉讓房地產有關的稅金包括：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。

　　(3)計算增值額=轉讓房地產的收入-扣除項目

　　(4)計算增值額÷扣除項目的比率

　　(5)計算土地增值稅的應納稅額

　　土地增值稅稅收優惠

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　3.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.居民個人轉讓住房免征土地增值稅。

　　土地增值稅征收管理

　　(一)土地增值稅納稅申報程序

　　1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

　　2.納稅人采取預售方式銷售房地產的，對在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。

　　(二)土地增值稅納稅清算

　　1.土地增值稅的清算條件

　　區分“應當清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

　　①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　③直接轉讓土地使用權的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　④省級稅務機關規定的其他情況。

　　(三)納稅地點

　　土地增值稅納稅人發生應稅行為應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。

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