五、租賃合同

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同為有償、雙務(wù)、諾成合同。

　　1、租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年。

　　2、不定期租賃

　　(1)租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　提示：對(duì)于不定期租賃，“雙方當(dāng)事人”均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　【例題】根據(jù)《合同法》規(guī)定，下列情形中的租賃合同，屬于定期租賃合同的是(　)。(2007年)

　　A、甲將一臺(tái)機(jī)器租賃給乙，雙方訂有書(shū)面合同，租賃期限約定為20年

　　B、甲乙簽訂一租賃合同，未約定租賃期限，且不能通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議或根據(jù)合同條款、交易習(xí)慣確定租賃期限

　　C、甲乙訂立一口頭租賃合同，租賃期限為1年

　　D、甲將一私房出租給乙，租賃期限為3年，現(xiàn)租期已屆滿(mǎn)，甲未收回房屋，乙繼續(xù)居住并交納房租

　　答案：A

　　解析：本題考核點(diǎn)是租賃合同的相關(guān)規(guī)定。按照規(guī)定，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，視為不定期租賃。租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。選項(xiàng)A中，訂有書(shū)面合同，租賃期限也有明確的約定，因此屬于定期租賃合同。B、C、D選項(xiàng)均屬于不定期租賃。

　　3、維修義務(wù)

　　在租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù);

　　4、承租人經(jīng)出租人“同意”，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　5、租金的支付期限

　　對(duì)租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿(mǎn)1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)1年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)支付。

　　6、買(mǎi)賣(mài)不破租賃(重點(diǎn))

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

　　(2)出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

　　【例題1】甲與乙訂立租賃合同，將自己所有的一棟房屋租賃給乙使用。租賃期間，甲在征得乙同意后，將房屋賣(mài)給丙，并轉(zhuǎn)移了所有權(quán)。下列有關(guān)該租賃合同效力的表述中，正確的是( )。

　　A、租賃合同在乙和丙之間繼續(xù)有效

　　B、租賃合同自動(dòng)解除

　　C、租賃合同自動(dòng)解除，但是甲應(yīng)當(dāng)對(duì)乙承擔(dān)違約責(zé)任

　　D、租賃合同自動(dòng)解除，但是丙應(yīng)當(dāng)另行與乙訂立租賃合同

　　答案：A

　　【例題2】甲公司將所屬設(shè)備租賃給乙公司使用。租賃期間，甲公司將用于出租的設(shè)備賣(mài)給丙公司。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述正確的是( )。

　　A、甲公司在租賃期間不能出賣(mài)出租設(shè)備

　　B、買(mǎi)賣(mài)合同有效，原租賃合同繼續(xù)有效

　　C、買(mǎi)賣(mài)合同有效，原租賃合同自買(mǎi)賣(mài)合同生效之日起終止

　　D、買(mǎi)賣(mài)合同有效，原租賃合同須經(jīng)丙公司同意后方繼續(xù)有效

　　答案：B

　　7、租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　【07年簡(jiǎn)答題】2002年4月，甲租用乙的一間平房經(jīng)營(yíng)日用品，雙方約定：租用期為3年;每年租金為6000元;每半年結(jié)算一次租金。雙方未就維修義務(wù)的承擔(dān)作出約定。

　　2003年7月，由于當(dāng)?shù)剡B日降雨，致使該租賃房屋承重墻下沉并出現(xiàn)了3厘米寬的裂縫，房屋有倒塌的危險(xiǎn)。甲要求乙維修，乙未答復(fù)。甲無(wú)奈自己請(qǐng)來(lái)建筑隊(duì)，對(duì)房屋進(jìn)行加固維修，共花費(fèi)人民幣1260元。但房屋倒塌危險(xiǎn)仍未消除。

　　當(dāng)年10月，甲與乙結(jié)算當(dāng)期的房租時(shí)，要求扣除其花費(fèi)的維修費(fèi)用并提出解除合同，乙不同意。甲隨后搬離該房屋。

　　要求：根據(jù)上述事實(shí)及《合同法》的規(guī)定，回答下列問(wèn)題：

　　(1)甲是否有權(quán)要求扣除維修費(fèi)用?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

　　答案：甲有權(quán)要求扣除維修費(fèi)用。(1分)(根據(jù)《合同法》的規(guī)定，)雙方當(dāng)事人沒(méi)有就維修義務(wù)的承擔(dān)作出約定的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)。(1.5分)

　　(2)甲是否有權(quán)解除租賃合同?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。

　　答案：甲有權(quán)解除租賃合同。(1分)(根據(jù)《合同法》的規(guī)定，)租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。在本題中，該出租房屋有倒塌的危險(xiǎn)，危及到了甲的安全，甲有權(quán)隨時(shí)解除租賃合同。(1.5分)

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