第二節 投資性房地產的確認和初始計量

　　一、投資性房地產的確認和初始計量

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

　　1.與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業;

　　2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　(一)外購的投資性房地產的確認和初始計量

　　對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　(二)自行建造的投資性房地產的確認和初始計量

　　企業自行建造(或開發，下同)的房地產，只有在自行建造或開發活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

　　企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預訂可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。采用成本模式進行后續計量，應按照確定的自行建造投資性房地產成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。采用公允價值模式進行后續計量的，應按照確定的自行建造投資性房地產成本，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。

　　注：投資性房地產按照成本入賬，期末根據公允價值進行后續處理。

　　【例4-2】20×9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20×9年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。20×9年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權的成本為9 000 000元;兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元，能夠單獨出售。假設甲公司采用成本模式進行后續計量。

　　甲公司的賬務處理如下：

　　土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產=9 000 000×(12 000 000÷24 000 000)=4 500 000(元)

　　借：固定資產——廠房 12 000 000

　　投資性房地產——廠房 12 000 000

　　貸：在建工程——廠房 24 000 000

　　借：投資性房地產——已出租土地使用權 4 500 000

　　貸：無形資產——土地使用權(9 000 000÷2) 4 500 000

　　二、與投資性房地產有關的后續支出

　　(一)資本化的后續支出

　　與投資性房地產有關的后續支出,滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。例如,企業為了提高投資性房地產的使用效能,往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用,或者通過裝修而改善其室內裝潢,改擴建或裝修支出滿足確認條件的,應當將其資本化。

　　企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。

　　(二)費用化的后續支出

　　與投資性房地產有關的后續支出,不滿足投資性房地產確認條件的，如企業對投資性房地產進行日常維護所發生的支出，應當在發生時計入當期損益，借記“其他業務成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。

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