第四章 投資性房地產

　　第一節 投資性房地產的定義、特征及范圍

　　一、投資性房地產的定義與特征

　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　投資性房地產具有以下特征：

　　(一) 投資性房地產是一種經營活動

　　投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權取得的使用費收入，是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，盡管其增值收益通常與市場供求、經濟發展等因素相關，但目的是為了增值后轉讓以賺取增值收益，也是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。

　　(二) 投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產

　　企業持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售之外，出現了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動，甚至成為個別企業的主營業務。這就需要將投資性房地產單獨作為一項資產核算和反映，與自用的廠房、辦公樓等房地產和作為存貨(已建完工商品房)的房地產加以區別，從而更加清晰地反映企業所持有房地產的構成情況和盈利能力。

　　二、投資性房地產的范圍

　　投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

　　(一) 屬于投資性房地產的項目

　　1. 已出租的土地使用權

　　已出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。

　　【例4-1】 20x9年5月10日，甲公司與乙公司簽訂了一項經營租賃合同，約定自20x9年6月1日起，甲公司以年租金8 000 000元租賃使用乙公司擁有的一塊400 000平方米的場地，租賃期為8年。20x9年7月1日，甲公司又將這塊場地轉租給丙公司，以賺取租金差價，租賃期為5年。以上交易假設不違反國家有關規定。

　　本例中，對于甲公司而言，這項土地使用權不能予以確認，也不屬于其投資性房地產。對于乙公司而言，自租賃期開始日(20x9年6月1日)起，這項土地使用權屬于投資性房地產。

　　2. 持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權。

　　3. 已出租的建筑物

　　已出租的建筑物是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。

　　企業在判斷和確認已出租的建筑物時，應當把握以下要點：

　　(1) 用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物，企業以經營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產。

　　(2) 已出租的建筑物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建筑物。一般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

　　(3) 企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。例如，企業將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業應當將其確認為投資性房地產。

　　(二) 不屬于投資性房地產的項目

　　下列房地產不屬于投資性房地產：

　　1. 自用房地產【如：企業經營管理的飯店】，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，包括自用建筑物(固定資產)和自用土地使用權(無形資產)。

　　2. 作為存貨的房地產【如：房地產開發企業準備出售的樓盤】，通常指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

　　如果某項房地產部分用于賺取租金或資本增值、部分自用(即用于生產商品、提供勞務或經營管理)，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。該項房地產自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產或無形資產。

　　【提示：不屬于投資性房地產的項目還包括：(1)準備出租但沒有出租的土地使用權和建筑物;(2)以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物;(3)按照國家有關規定認定的閑置土地。】

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