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　　一、投資性房地產的定義及特征

　　(一)投資性房地產的定義

　　所謂投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。

　　(二)投資性房地產的特征

　　1.投資性房地產是一種經營活動。

　　2.投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于企業作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產。

　　3.投資性房地產有兩種計量模式：一是成本模式，二是公允價值模式。

　　二、投資性房地產的范圍

　　(一)投資性房地產的范圍

　　1.已出租的土地使用權;

　　經典例題【判斷題】企業將采用經營租賃方式租入的土地使用權轉租給其他單位的，應該將土地使用權確認為投資性房地產。()

　　【正確答案】×

　　【答案解析】企業并不擁有其經營租入的土地使用權的所有權，因此該企業不得將其確認為投資性房地產。

　　2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權;

　　按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　3.已出租的建筑物。

　　(1)用于出租的建筑物是企業擁有產權的建筑物;

　　經典例題【判斷題】企業以經營租賃方式租入后再轉租給其他單位的商務樓，不能確認為投資性房地產。()

　　【正確答案】√

　　(2)已出租的建筑物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建筑物。

　　4.特殊情況

　　(1)空置建筑物

　　只要企業管理當局(董事會或類似機構)作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，則視為投資性房地產。

　　【備注】空置建筑物是指企業新購入、自行建造或開發完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可供經營出租狀態的建筑物。

　　(2)在建房產

　　只要管理當局作出正式書面決議，明確表示在房產完工后用于出租，則決議當日即視為投資性房地產，以“投資性房地產——在建”科目核算。

　　(3)某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　(4)企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　(二)不屬于投資性房地產的資產

　　1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

　　2.作為存貨的房地產。

　　【關鍵考點】投資性房地產的辨認。

　　經典例題【多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有()。

　　A.已出租的建筑物

　　B.待出租的建筑物

　　C.已出租的土地使用權

　　D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物

　　【正確答案】AC

　　經典例題【判斷題】企業將自行建造的房地產達到預定可使用狀態時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產達到預定可使用狀態時確認為投資性房地產。()

　　【正確答案】×

　　【答案解析】企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產等，對外出租后，再轉為投資性房地產。所以本題錯誤。

　　經典例題【多選題】下列各項中，應作為投資性房地產核算的有()。

　　A.已出租的土地使用權

　　B.以經營租賃方式租入再轉租的建筑物

　　C.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　D.出租給本企業職工居住的自建宿舍樓

　　【正確答案】AC

　　【答案解析】選項B，以經營租賃方式租入，所有權不屬于承租方，不是承租方資產;

　　選項D，出租給職工的自建宿舍樓，是間接為企業生產經營服務的，是作為自有固定資產核算，不屬于投資性房地產。

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