(六)土地增值稅

　　1. 納稅人

　　土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內外資企業、行政事業單位、中外籍個人等。

　　2. 納稅對象

　　土地增值稅的納稅對象為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉讓所取得的增值額。

　　3. 計稅依據和稅率

　　(1)計稅依據。土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據。

　　稅法準予納稅人從轉讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

　　1)取得土地使用權支付的金額：

　　①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

　　②按國家統一規定交納的有關登記、過戶手續費。

　　2)房地產開發成本。

　　3)房地產開發費用。

　　4)與轉讓房地產有關的稅金。非房地產開發企業扣除：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅;房地產開發企業因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項目。對于從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20% (3.4.7)

　　6)舊房及建筑物的評估價格。

　　(2)稅率。土地增值稅實行四級超率累進稅率。具體稅率見表3.4.3。

　　表3.4.3 土地增值稅稅率表

　　表3.4.3 土地增值稅稅率表

　　4. 應納稅額

　　【例3.4.6】某企業2008年轉讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關費用3700萬元，繳納與轉讓辦公樓相關的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。試確定該企業應繳納的土地增值稅。

　　解：扣除項目金額=3700+277.5=3977.5(萬元)

　　土地增值額=5000-3977.5=1022.5(萬元)

　　增值額與扣除項目比例=1022.5/3977.5≈26%，適用稅率為30%，扣除率為0，應納土地增值稅=1022.5×30%=306.75(萬元)

　　【例3.4.7】某企業轉讓房地產，收入總額為1000萬元，扣除項目金額為250萬元，試計算此次轉讓房地產應繳納的土地增值稅。

　　解：應納土地增值稅可按以下步驟進行：

　　(1)計算增值額：

　　1000-250=750(萬元)

　　(2)計算扣除項目金額的50%，100%，200%比值：

　　本題扣除項目金額的50%為125，扣除項目金額的100%為250，扣除項目金額的200%為500

　　(3)將增值額按照0~扣除項目金額的50%，扣除項目金額的50%~100%，扣除項目金額的100%~200%，超過扣除項目金額200%的部分，分成四段，從前到后每段的稅率分別為30%，40%，50%，60%

　　(4)計算應納土地增值稅稅額;

　　125×30%+125×40%+250×50%+250×60%=362.5(萬元)

　　本例中增值額占扣除項目比例為200%以上，稅率為60%，速算扣除系數為0.35，采用速算扣除法可計算如下：

　　應納稅額=750×60%-250×0.35

　　=450-87.5

　　=362.5(萬元)

　　5. 稅收優惠

　　(1)納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。

　　(2)對個人轉讓房地產的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅;滿3年未滿5年的，減半征收;未滿3年的，不實行優惠。

　　(3)因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　(4)1994年1月1日前簽訂的房地產轉讓合同，無論房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。

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