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　　【基礎概念篇】

　　目的

　　①為賺取租金

　　②為獲取資本增值

　　③兩者兼有

　　包括內容

　　①已出租的土地使用權

　　②持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　③已出租的建筑物

　　確認條件

　　符合定義+同時滿足以下條件：

　　①與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業

　　②成本能夠可靠地計量

　　確認時點

　　①對已出租的土地使用權、已出租的建筑物：一般為租賃期開始日

　　②對持有并準備增值后轉讓的土地使用權：停止自用、準備增值后轉讓的日期

　　【注意】對企業持有以備經營出租的空置建筑物，董事會或類似機構作出書面決議【注意機構】，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也應視為投資性房地產。

　　【易錯點辨析】

　　1、已出租的土地使用權：企業所擁有的的這個“土地使用權”，一定是自己通過出讓或轉讓方式取得的。對以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。

　　2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權：按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于這種情況。

　　3、如果某項房地產部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　【賬務處理篇】

　　一、計量方法——成本模式和公允價值模式

　　方法

　　特點

　　成本模式計量

　　①總體原則：初始計量和后續計量均采用實際成本進行核算

　　②后續需要計提折舊、發生減值的計提減值準備

　　公允價值模式計量

　　①初始計量采用實際成本核算，后續計量按照公允價值進行計量

　　②要求：存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得

　　③限制：企業一旦選擇采用公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。

　　【注意】企業可以從成本模式變更為公允價值模式，已采用公允價值模式不得轉為成本模式。

　　二、科目設置

　　模式

　　科目

　　用法

　　成本模式

　　投資性房地產累計折舊

　　核算計提折舊

　　投資性房地產累計攤銷

　　核算計提攤銷

　　投資性房地產減值準備

　　核算計提的減值準備

　　公允價值模式

　　投資性房地產——公允價值變動

　　核算公允價值增減變動

　　公允價值變動損益

　　核算投資性房地產公允價值變動損益

　　其他綜合收益

　　核算非投資性房地產轉換為投資性房地產轉換日的公允價值大于賬面價值的差額

　　處置時

　　①其他業務收入

　　②其他業務成本

　　核算處置收益和成本

　　三、賬務處理

　　(一)取得投資性房地產的賬務處理

　　1、外購的投資性房地產

　　借：投資性房地產

　　貸：銀行存款等

　　【注意】取得時的實際成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　【補充】企業購入的房地產，部分用于出租(或資本增值)、部分自用，用于出租(或資本增值)的部分應當予以單獨確認的，應按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行分配。

　　2、自行建造的投資性房地產

　　(1)在采用成本模式計量下，自行建造的投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。

　　(2)建造過程中發生的非正常性損失直接計入當期損益，不計入建造成本。

　　(3)按照建造過程中發生的成本：

　　借：投資性房地產

　　貸：銀行存款等

　　3、自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產

　　①應當按照轉換日的公允價值計量

　　②轉換日的公允價值<原賬面價值的，其差額計入“公允價值變動損益”;轉換日的公允價值>原賬面價值的，其差額計入“其他綜合收益”。

　　(二)投資性房地產后續核算的賬務處理

　　1、成本模式

　　①折舊或攤銷時：

　　借：其他業務成本

　　貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　②取得的租金收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)

　　③投資性房地產提取減值時：

　　借：資產減值損失

　　貸：投資性房地產減值準備

　　2、公允價值模式——不應計提折舊或攤銷，但應調整公允價值

　　①期末公允價值大于賬面價值時

　　借：投資性房地產——公允價值變動

　　貸：公允價值變動損益

　　②期末公允價值小于賬面價值時

　　借：公允價值變動損益

　　貸：投資性房地產——公允價值變動

　　③收取租金時

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)

　　(三)投資性房地產處置的賬務處理

　　1、成本模式下

　　①收到處置收入時

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)

　　②結轉投資性房地產賬面價值

　　借：其他業務成本

　　投資性房地產累計折舊

　　投資性房地產減值準備

　　貸：投資性房地產

　　2、公允價值模式下

　　①按實際收到的款項

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)

　　②按當時投資性房地產的賬面余額

　　借：其他業務成本

　　貸：投資性房地產——成本

　　——公允價值變動(也可能在借方)

　　③將累計公允價值變動轉入其他業務成本

　　借：公允價值變動損益

　　貸：其他業務成本(或相反)

　　④將轉換時原計入其他綜合收益的部分轉入其他業務成本

　　借：其他綜合收益

　　貸：其他業務成本

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