第二節(jié) 契稅

　　契稅是以所有權發(fā)生轉移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

　　銷售不動產(chǎn)過程中：

　　銷售方：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、所得稅

　　購買方：印花稅、契稅

　　一、契稅的納稅人和征稅范圍

　　(一)納稅人(掌握)

　　境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　(二)征稅范圍(掌握)

　　契稅的征稅對象是發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。

　　具體包括：國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。

　　1. 國有土地使用權出讓

　　2. 土地使用權轉讓。土地使用權轉讓 不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉讓 。

　　3. 房屋買賣

　　下列情況，視同買賣房屋：

　　(1)以房屋抵債或實物交換房屋——由產(chǎn)權承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅

　　(2)以房產(chǎn)作為投資或作股權轉讓——由產(chǎn)權承受方按投資房產(chǎn)價值或房產(chǎn)買價繳納契稅

　　以自有房屋作股權投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。

　　(3)買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。

　　4. 房屋贈與——受贈人按規(guī)定繳納契稅。以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權的，應照章繳納契稅

　　5. 房屋交換

　　房屋產(chǎn)權交換，雙方交換價值相等，免納契稅;

　　價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　6. 企業(yè)改革中有關契稅政策

　　7. 房屋附屬設施有關契稅政策

　　(1)對于承受與房屋相關的附屬設施所有權或土地使用權的行為，按規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

　　(2)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

　　(3)承受的房屋附屬設施權屬單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　二、契稅的稅率(熟悉)——幅度比例稅率：3～5%

　　三、契稅的計稅依據(jù)和應納稅額的計算(掌握)

　　(一)計稅依據(jù)

　　1. 土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。

　　2. 土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　3. 土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。

　　4. 出讓國有土地使用權的，其契稅計稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。

　　已購公有住房經(jīng)補交土地出讓金和和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權住房的，免征土地權屬轉移的契稅。

　　5. 土地使用者將土地使用權及所附屬建筑物、構筑物等(包括在建的房屋、其它建筑物、構筑物和其他附著物)轉讓給他人的，應按照轉讓的總價款計征契稅。

　　(二)應納稅額的計算

　　應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　四、契稅的減免(熟悉)

　　(一)契稅減免的基本規(guī)定

　　1. 國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　2. 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

　　3. 因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情減免。

　　4. 土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

　　5. 承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　6. 經(jīng)外交部確認，依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬，免征契稅。

　　(二)財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目

　　注意第6、7兩項內容，尤其是第7項。 從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調到1% 。

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